判解新訊 - 地政
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分割共有物,如共有人於毗鄰有單獨所有或共有之土地為使土地能合併使用,發揮最大經濟效用,宜將鄰近毗鄰土地部分分歸該共有人取得
2021-07-23 [ 評論數 0 篇]
裁判字號:110年度台上字第1614號
案由摘要:請求分割共有物
裁判日期:民國 110 年 07 月 01 日
資料來源:司法院
相關法條:民法 第 823、824 條(110.01.20)
要  旨:定共有物分割之方法,固可由法院自由裁量,不受共有人主張之拘束,但
          亦須以其方法適當者為限。此外,分割共有物,就分配相同土地面積,分
          得臨公路或臨公路較近者,其取得土地之價值通常較分得不臨或臨公路較
          遠者高,為眾所周知之事實。且如共有人於毗鄰有單獨所有或共有之土地
          ,為使土地能合併使用,發揮最大經濟效用,宜將鄰近毗鄰土地部分分歸
          該共有人取得。
          (裁判要旨內容由法源資訊整理)
最高法院民事判決                   110年度台上字第1614號
上  訴  人  許英科
訴訟代理人  許龍升  律師
被 上訴 人  梁皓翔
            梁智修
            梁宏富
共      同
訴訟代理人  蘇琬婷  律師
上列當事人間請求分割共有物事件,上訴人對於中華民國109 年
9月22日臺灣高等法院花蓮分院第二審判決(108年度上字第51號
),提起上訴,本院判決如下:
    主  文
原判決廢棄,發回臺灣高等法院花蓮分院。
    理  由
一、本件上訴人主張:坐落臺東縣○○鄉○○段○000地號土地
    (下稱系爭土地)為兩造所共有,並無因物之使用目的或依
    契約不能分割之情事,因兩造不能協議決定分割方法等情,
    爰依民法第823條、第824條規定,求為按原判決附圖(下稱
    附圖)一方案2所示方法分割之判決。
二、被上訴人則以:上訴人為規避伊優先購買權之行使,以假交
    換、真買賣之脫法行為取得系爭土地應有部分2/5 。又附圖
    一方案2 所示分割方法,使伊分得之編號B、C部分深度不及
    14.5公尺,且難達60%建蔽率及臨路建築退縮3.3公尺等法定
    要件,無法為一般居住使用或通常利用,有損系爭土地使用
    價值及經濟效用。反觀附圖一方案1 所示分割方法,伊分得
    編號A、B部分雖為裏地,但基地深度、寬度、地形面積等條
    件均符合日後建築居住日常使用,對鄰地損害最小,兼顧土
    地利用之本意。上訴人於分割後,亦可將分得編號C、D部分
    與其自有之同段第000地號土地(下稱000地號)辦理合併登
    記,增加土地經濟價值效用。是請求按附圖一方案1 所示方
    法為分割等語,資為抗辯。
三、原審廢棄第一審所為被上訴人依原有部分比例取得上訴人關
    於系爭土地應有部分2/5 ,並依序由梁皓翔、梁智修、梁宏
    富補償上訴人新臺幣(下同)103萬5950元、103萬5950元、
    163萬8966元之判決,改判依附圖一方案1所示方法為分割,
    無非以:系爭土地為上訴人、被上訴人梁皓翔、梁智修、梁
    宏富依序按應有部分比例2/5 、1675/10000、1675/10000、
    2650/10000(梁皓翔以下3人合計應有部分比例3/5)比例維
    持共有,被上訴人未能證明上訴人有不能取得上開應有部分
    之違法情事,自應依土地登記所載之各共有人所持應有部分
    比例為判決基礎。而系爭土地並無因物之使用目的或依契約
    不能分割之情事,且兩造不能協議分割,上訴人訴請分割系
    爭土地,應無不合。系爭土地並非方正,為袋地。其西北方
    為非兩造所有之同段第000地號土地(下稱000地號),東北
    、東南方則分別為上訴人所有同段第000地號土地(下稱000
    地號)及緊臨臺11線之000地號。000地號土地為三角型,東
    北側為銳角較小,西南側部分為直角面積較大,且位於系爭
    土地與目前尚未開闢之計畫道路即同段第000 地號土地(下
    稱000地號土地)間。依臺東縣政府民國106年2月6日府建管
    字第1060017979號函,系爭土地之都市土地使用分區屬住宅
    區,非與000 地號所有權人協商調整地型或合併使用,即無
    建築房屋之可能。兩造雖均表明希望分得系爭土地東側部分
    ,惟附圖一方案2 及附圖二、三方案,上訴人均可與其所有
    之000、000地號合併使用,僅有合併利用範圍之差異,不致
    產生太大不利益。然被上訴人依附圖一方案2 (即編號B、C
    部分)及附圖三方案(即編號J 部分)所分得土地深度均不
    足。附圖一方案2 所得部分,更減縮為不及14.5公尺,難達
    60%建蔽率及臨路建築退縮3.3公尺等法定要件,無法為一般
    居住使用或通常利用。至附圖二方案,被上訴人所分得土地
    並不方正,於被上訴人無甚益處。而附圖一方案1 分割方法
    (即上訴人分得編號C、D部分,被上訴人分得編號A、B部分
    ),被上訴人分得之土地基地深度、寬度、地形面積等條件
    均可符合日後建築居住日常使用,對鄰地損害最小,兼顧土
    地利用之本意。上訴人得將其分得部分與其所有之000 地號
    辦理合併,000 地號因建築所需留設法定空地可置於該分得
    部分,無損該筆土地經濟價值效用。斟酌兩造意見、共有物
    之性質、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價
    值及全體共有人之利益與實質上之公平,認系爭土地按附圖
    一方案1 所示方法為分割較妥適允當等詞,為其判斷之基礎
    。
四、惟按定共有物分割之方法,固可由法院自由裁量,不受共有
    人主張之拘束,但亦須以其方法適當者為限。法院為裁判分
    割時,需衡酌共有物之性質、價格、經濟效益,各共有人之
    意願、利害關係,共有人分得各部分之經濟效益與其應有部
    分之比值是否相當,俾兼顧共有人之利益及實質公平,始為
    適當公平。又分割共有物,就分配相同土地面積,分得臨公
    路或臨公路較近者,其取得土地之價值通常較分得不臨或臨
    公路較遠者高,為眾所周知之事實。且如共有人於毗鄰有單
    獨所有或共有之土地,為使土地能合併使用,發揮最大經濟
    效用,宜將鄰近毗鄰土地部分分歸該共有人取得。查系爭土
    地為兩造所共有,為袋地,000 地號土地位於系爭土地與計
    畫道路000地號土地間。且系爭土地非與000地號所有權人協
    商調整地型或合併使用,即無建屋之可能。而000 地號土地
    為三角型,東北側為銳角較小,西南側部分為直角面積較大
    等情,為原審認定之事實。依附圖一方案1 分割結果,系爭
    土地東側土地較西側土地,顯然更臨近計畫道路之000 地號
    土地。第一審法院曾就附圖二分割方案(按附圖一方案1 與
    附圖二分割方案之差異,主要僅在於分割線偏東側或偏西側
    )囑請銓誠不動產估價師事務所(嗣合併更名為冠信不動產
    估價師聯合事務所)進行估價結果(見一審卷二第38頁所示
    函文檢附之估價報告書第11頁),附圖二分割方案東側編號
    F部分(面積317.17平方公尺)每平方公尺為1萬1800元,西
    側編號E部分(面積475.75平方公尺)則為每平方公尺1萬30
    0 元,東側土地價值高於西側土地。而兩造亦均堅持取得東
    側土地,倘依附圖一方案1 為分割結果,上訴人取得之C、D
    土地是否不能按其應有部分受分配,有以金錢補償之必要,
    自須再為斟酌。又如依附圖一方案2 所示方法為分割,被上
    訴人分得編號B、C部分既須合併與000 地號土地始得建屋,
    深度是否仍不及14.5公尺?亦有再予釐清之必要。另系爭土
    地相鄰之000、000地號土地為上訴人所有,倘上訴人取得編
    號A、D部分,雖地形不方正,然可與其所有之000、000地號
    土地合併使用,而編號B、C部分則較方正,各自分得土地是
    否不能發揮最大經濟效益,並兼顧共有人之利益及實質公平
    ?另上開方案是否於上訴人側較為有利?倘認尚有價值不公
    平處,是否不能經由囑請鑑定人將受配東、西側部分之共有
    人與000地號土地進行合併開發之難易、與計畫道路000地號
    土地之遠近等因素均列入鑑價考量,以金錢補償或增減土地
    面積方式維繫兩造受配價值之平衡?乃原審未遑詳為推究,
    徒以依附圖一方案2 分割結果,被上訴人分得部分深度不足
    ,無法為通常利用,遽認附圖一方案1 較為允當,逕為上訴
    人不利之認定,未免速斷。上訴論旨,指摘原判決不當,求
    予廢棄,非無理由。
據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第
478條第2項,判決如主文。
中    華    民    國   110    年    7     月    1     日
                      最高法院民事第七庭
                          審判長法官  袁  靜  文  
                                法官  林  金  吾  
                                法官  陳  靜  芬  
                                法官  李  媛  媛  
                                法官  石  有  為  
本件正本證明與原本無異
                                      書  記  官
中    華    民    國   110    年    7     月    16    日

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