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河川區土地自原屬農業區之土地分割後,不得再以分割前之公告土地現值,主張分割後河川區之土地徵收當期市價認定過低
2019-10-24 [ 評論數 0 篇]
裁判字號:108年度判字第425號
案由摘要:徵收補償
裁判日期:民國 108 年 08 月 27 日
資料來源:司法院
相關法條:平均地權條例 第 10 條(108.07.31)
          平均地權條例施行細則 第 23 條(104.06.22)
          土地徵收條例 第 18、22、30 條(101.01.04)
          都市計畫法 第 23、32、42、49、82、83 條(104.12.30)
          都市計畫樁測定及管理辦法 第 8、41 條(105.04.12)
          水利法施行細則 第 142 條(79.03.16)
          土地徵收補償市價查估辦法 第 2、4、6、7、10、13、17、18、19、20 條(103.11.14)
要  旨:原屬農業區之土地,一部分經劃於河川區域線範圍內,主管機關依都市計
          畫法將該部分劃為河川區,逕為分割後徵收該屬河川區之土地,為徵收當
          期市價認定時,應以該土地屬「河川區」,並依其條件為地價區段之劃設
          及比準地與比較標的之選取,不得再以分割前之公告土地現值,主張分割
          後「河川區」土地徵收當期市價認定過低。是此,將屬河川區之土地自原
          屬農業區之土地逕予分割,尚難謂係為達調降河川區市價所為之恣意濫權
          行為。
          (裁判要旨內容由法源資訊整理)
最高行政法院判決                      108年度判字第425號
上  訴  人  張金銅
            邱連寬
            邱連川
            吳秀蘭
            陳進城
            呂素霞
共      同
訴訟代理人  簡長輝  律師
被 上訴 人  桃園市政府
代  表  人  鄭文燦
上列當事人間徵收補償事件,上訴人對於中華民國107年5月31日
臺北高等行政法院106年度訴字第1774號判決,提起上訴,本院
判決如下:
    主  文
上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
    理  由
一、緣被上訴人為辦理「桃園市○○區○○○路○○橋至○○○
    橋治理工程」,申請徵收上訴人所有坐落桃園市○○區○○
    ○段000○00○號土地(分割前為同段000-00地號土地,下
    稱系爭土地),經內政部民國105年10月27日台內地字第  
    1051309154號函核准徵收,被上訴人據以105年11月7日府地
    權字第10502744423號公告徵收補償,公告期間自105年11月
    8日起至105年12月8日止,並以105年11月7日府地權字第   
    10502744423號函(下稱原處分)通知上訴人。嗣上訴人認
    系爭土地以每平方公尺新臺幣(下同)1萬3,000元予以補償
    偏低,以105年12月7日異議(陳情)書提出異議,被上訴人
    以105年12月21日府地權字第1050314094號函復上訴人查處
    結果。上訴人仍不服,於106年1月11日提出復議,經被上訴
    人依土地徵收條例第22條規定,提請106年4月11日桃園市地
    價及標準地價評議委員會(下稱地評會)106年第3次會議決
    議:「本案查估過程並無違誤之處,維持原評定之徵收補償
    市價,另請查估單位可參考委員建議事項加強簡報說明內容
    。」被上訴人據以106年5月26日府地權字第1060125495號函
    通知上訴人復議結果。上訴人猶不服,提起訴願,遭決定駁
    回,提起訴訟,亦遭駁回,遂提起本件上訴。
二、本件上訴人主張:系爭土地原屬桃園市○○區○○○段000
    ○00○號土地(下稱原000-00地號土地)之部分,然被上訴
    人為達低價取得系爭土地之目的,竟將原000-00地號土地逕
    為分割,增加系爭土地地號,以每平方公尺1萬3,000元之低
    價補償,而分割後000-00地號土地其他面積市價為每平方公
    尺6萬9,300元,補償地價為其18.759%,顯以不成比例之低
    價強制徵收系爭土地,違反徵收土地應按市價徵收之規定,
    亦有行政權恣意濫用之違法。再者,被上訴人於徵收系爭土
    地前,先將原000-00地號土地部分面積之使用分區由農業區
    逕行變更為河川區,大幅調降該部分面積之市價,自有違依
    法行政原則,並有行政權恣意濫用之違法。又依土地徵收條
    例第30條第1項及土地徵收補償市價查估辦法(下稱查估辦
    法)第2條規定,系爭土地之徵收價格,應指105年3月1日「
    土地市場正常交易價格」。而系爭土地於105年5月10日始逕
    為分割,則105年3月1日之市場正常交易價格自應與分割前
    之原000-00地號土地相同,不因系爭土地已納入徵收計畫即
    得割裂為二,而為不同估價價格之理。被上訴人就系爭土地
    補償市價之查估竟以法定估價基準日105年3月1日後之105年
    5月10日逕為分割日為查估基準日,於法有違。又依行政法
    院80年10月份庭長評事聯席會議決議(下稱本院80年10月份
    決議),被上訴人自應按毗鄰非公用設施保留地之平均市價
    補償系爭土地,即以桃園市政府水務局(下稱水務局)徵收
    估價作業承包商威名不動產估價師事務所(下稱威名事務所
    )標準宗地南崁下段000-00地號土地每平方公尺6萬9,300元
    為徵收價格。況被上訴人既係將系爭土地自原000-00地號土
    地逕行分割而為徵收,自應以「將整塊不動產在徵收前之市
    價,減除一部徵收後殘餘土地之市價所得之差額」之計算方
    式,補償上訴人之損失。又100年土地徵收條例第30條第1項
    修正改以市價補償,則系爭土地補償價額至少不應低於都市
    計畫法第49條規定按公告現值加4成之地價補償基準,然系
    爭土地之徵收價格為每平方公尺1萬3,000元,遠低於105年3
    月1日估價基準日當日土地公告現值每平方公尺1萬4,004元
    。又系爭土地位於桃園捷運綠線(G13車站附近地區)整體
    開發計畫範圍內土地,發展可期,比準地取樣皆不在上述整
    體開發計畫範圍內,而位於農業區段,其土地價值自然低落
    ,市地開發時程不同故無從評比。且系爭土地徵收價格未達
    105年3月1日前1年期間南崁下段土地市場正常交易平均價格
    3成,明顯偏低,違反土地徵收應以市價徵收之規定。再者
    ,水務局強令上訴人僅能接受其提出之購地價格或等待徵收
    ,未實質協議價購等情。為此,求為判決:1.訴願決定及原
    處分關於土地徵收補償價額(含土地徵收補償價額查復通知
    、土地徵收補償價額復議結果)均撤銷。2.被上訴人應作成
    以每平方公尺6萬9,300元徵收系爭土地之行政處分。
三、被上訴人則以:原000-00地號土地於逕為分割前之使用分區
    為部分農業區及部分河川區,其公告土地現值即依其不同使
    用分區面積比例計算。105年5月辦理逕為分割後,依平均地
    權條例施行細則第23條第1項及土地分割改算地價原則之規
    定辦理地價改算作業,屬河川區之系爭土地經改算後,105
    年公告土地現值為每平方公尺6,133元;系爭土地徵收市價
    為每平方公尺1萬3,000元,無低於公告土地現值情形,並高
    於其公告土地現值加4成之每平方公尺8,586元。而不同使用
    分區土地其地價本應不同,且河川區土地使用限制較農業區
    土地更大,因此有價格差異。又威名事務所查估之比準地使
    用分區為農業區,與系爭土地為河川區之情形,不可相提並
    論。另上訴人委請中聯不動產估價師聯合事務所(下稱中聯
    事務所)及正一不動產估價師事務所(下稱正一事務所)係
    以估價條件「勘估標的若未辦理逕為分割,均為農業區土地
    ,其價格應為多少」及「勘估標的000-00、000-00地號未辦
    理逕為分割,均為農業區土地之價格。」進行查估,且上開
    報告書所蒐集之3個比較案例皆位於「航空城捷運線【綠線
    】G12、G13、G13a車站及北機廠周邊土地開發計畫」區段徵
    收規劃範圍內,被上訴人依查估辦法第7條第1款及第2款規
    定不予採用區段徵收規劃範圍內買賣實例,應選取不動產交
    易市場正常價格之案例,故以區段徵收規劃範圍外之農業區
    買賣實例作為比較標的較屬合理。並考量系爭土地位於86年
    4月22日公告之堤防預定線範圍內,使用上受水利法限制而
    與一般農地有別,被上訴人依查估辦法第20條規定,比較其
    差異程度而酌予下修比較標的農業區買賣實例之價格,故本
    件估價條件與估價程序均與上訴人所列估價報告不同,兩者
    無法比附援引。另協議價購階段係屬需用土地人與被徵收土
    地所有權人間之契約行為,非被上訴人及地評會審酌範圍,
    亦與本件徵收補償市價查估作業無涉等語,資為抗辯,求為
    判決駁回上訴人之訴。
四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果,以:(一)系爭土地
    分割自原000-00地號,該000-00地號土地分割前包括農業區
    及河川區土地,且於102年11月22日公告實施變更為河川區
    、農業區,該土地歸屬2種不同使用分區之地價區段,其地
    價即依不同使用分區面積比例計算地價,依此方式計算105
    年公告土地現值為每平方公尺1萬2,198元。嗣被上訴人105
    年3月4日公告【公告南崁地區都市計畫(○○○路○○○橋
    至○○路○○○橋)及南崁地區都市計畫(○○○橋至○○
    橋)都市計畫樁位成果簿(含樁位公告圖、樁位圖及坐標表
    )】,被上訴人於公告期滿後,函請桃園市蘆竹地政事務所
    依都市計畫樁位測定及管理辦法規定,辦理地籍逕為分割。
    該000-00地號土地遂於105年5月逕為分割為農業區及河川區
    土地(即系爭土地),並依平均地權條例施行細則第23條第
    1項及土地分割改算地價原則之規定辦理地價改算作業,逕
    為分割後屬河川區之土地,其地價改算後105年公告土地現
    值為每平方公尺6,133元;又系爭土地經徵收係依市價每平
    方公尺1萬3,000元,計算發放徵收補償費,本件徵收補償費
    高於公告土地現值及公告土地現值加計4成之數額。(二)系
    爭土地市價查估情形如下:被上訴人參照查估辦法第10條第
    1項規定,斟酌各種因素,將南崁下、○○段-○○○路○○
    橋至○○○橋治理工程用地範圍劃屬第P001地價區段,此區
    為都市計畫內之農業區,土地利用現況為農作用,考量影響
    地價因素及系爭土地條件情形,將系爭土地劃為第P001地價
    區段,核無不合。經劃分地價區段後,爰於○○區第P001地
    價區段內選取○○區○○段000-0、000-0地號土地為比準地
    ,並於其中選取2件適當實例。被上訴人係於第P002地價區
    段內選取○○區○○段0000地號每平方公尺1萬8,558元之買
    賣案例為比較標的1;另於○○區第P003地價區段選取○○
    區○○○段0000地號每平方公尺1萬6,191元之買賣案例為比
    較標的2。本案比準地與上開比較標的進行個別因素調整後
    ,決定第P001地價區段之比準地○○區○○段000-0、000-0
    地號地價為每平方公尺1萬1,100元,亦合於查估辦法第13條
    、第17條、第18條及第19條規定。被上訴人檢附本案市價查
    估作業相關書表,提請地評會第105年第4次會議決議評定通
    過系爭土地為每平方公尺1萬3,000元,上訴人不服提出異議
    ,案經地評會106年第3次會議決議維持原評定系爭土地徵收
    補償市價,合於土地徵收條例第30條規定。綜上,原處分關
    於土地徵收補償價額,即無違誤。(三)上訴人主張被上訴人
    將原000-00地號土地逕為分割出系爭土地,並改算系爭土地
    105年公告土地現值為每平方公尺6,133元,其餘000-00地號
    土地則為每平方公尺1萬4,004元,乃為求低價徵收系爭土地
    所為,本件徵收補償價額顯有違誤云云。查原000-00地號土
    地分割前即包含農業區及河川區,其地價考量該土地歸屬2
    種不同使用分區之地價區段,依不同使用分區面積比例計算
    地價,且於102年11月22日公告實施變更為河川區、農業區
    ,105年間定樁分割確定;參之被上訴人陳明系爭土地是都
    市計畫河川區,其就河川區部分之面積預為核算,直接估算
    其價值;又因都市計畫分區釐清後,河川治理線才公告,故
    才將河川區範圍逕為分割等語,亦非無據,上訴人此部分主
    張自無可取。(四)上訴人主張其委請威名事務所、中聯事務
    所及正一事務所就系爭土地查估,價格分別為每平方公尺6
    萬9,300元、6萬0,193元及5萬6,265元,被上訴人對於查估
    結果置之不理云云。惟查,威名事務所查估之比準地之使用
    分區為農業區,與系爭土地為河川區之情形,不可相提並論
    ;而上訴人主張本案應以「將整塊不動產在徵收前之市價,
    減除一部徵收後殘餘土地之市價所得之差額」之計算方式,
    與土地徵收條例、查估辦法等規定不符,於法無據。上訴人
    委請中聯事務所及正一事務所係以估價條件「勘估標的若未
    辦理逕為分割,均為農業區土地,其價格應為多少」及「勘
    估標的000-00、000-00地號未辦理逕為分割,均為農業區土
    地之價格」進行查估,然系爭土地與農業區在使用上有所不
    同,故兩者無法比附援引。又上開估價報告書所蒐集之3個
    比較案例皆位於「航空城捷運線【綠線】G12、G13、G13a車
    站及北機廠周邊土地開發計畫」區段徵收規劃範圍內,該範
    圍內買賣實例價格考量受未來區段徵收配回抵價地之期待因
    素影響,依查估辦法第7條規定不予採用,被上訴人遂以不
    動產交易市場正常價格之案例作推估,選取區段徵收規劃範
    圍外之農業區買賣實例作為比較標的,應屬合理;再考量系
    爭土地業已於86年4月22日依水利法規定公告之堤防預定線
    範圍內,使用上受水利法限制,使用效益較一般農地低,被
    上訴人爰依查估辦法第20條規定,比較其差異程度而酌予下
    修比較標的農業區買賣實例之價格。上訴人主張以上開查估
    價格作為補償價格,委不足採。(五)上訴人又主張被上訴人
    應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償云云,並提出本
    院80年10月份決議為證。惟系爭土地係經都市計畫法定程序
    於已發布實施之南崁地區都市計畫劃設為河川區,非屬都市
    計畫公共設施用地,核與上開決議情形不同,上訴人此部分
    主張亦非可採。至於上訴人主張協議價購應採實質協議原則
    乙節,按協議價購階段係屬需用土地人與被徵收土地所有權
    人間之契約行為,非屬被上訴人及地評會審酌範圍,亦與本
    案徵收補償市價查估作業無涉等由,因將原決定及原處分均
    予維持,判決駁回上訴人之訴。
五、上訴理由略謂:(一)被上訴人先以其行政行為將原000-00地
    號土地部分面積(即系爭土地)之使用分區原為農業區逕行
    變更為河川區,再以其使用分區為河川區之因素,大幅調降
    該土地部分面積之價格,進而達到低價徵收系爭土地之目的
    ,此實違反土地徵收應以市價徵收之明文規定。為使上訴人
    得如土地徵收條例第30條第1項規定之修正理由所稱「得以
    在同一地段買回性質相同及面積之土地」,被上訴人自應按
    分割前之母地之市價補償系爭土地之地價,即依威名事務所
    官方版估價報告書,標準宗地南崁下段000-00地號價格每平
    方公尺6萬9,300元為系爭土地之徵收價格。況且被上訴人既
    係將原000-00地號土地逕行分割出系爭土地而為徵收,自應
    以「將整塊不動產在徵收前之市價,減除一部徵收後殘餘土
    地之市價所得之差額」之計算方式補償上訴人之損失。原判
    決未依土地徵收條例第30條第1項規定之立法精神,適用(
    或類推適用)該規定,命被上訴人按分割前之母地之市價補
    償系爭土地之地價,顯有判決不適用法規或適用不當者之違
    背法令。(二)關於上訴人於原審主張本院80年10月份決議部
    分,原判決僅謂系爭土地係經都市計畫法定程序於已發布實
    施之南崁地區都市計畫劃設為河川區,非屬都市計畫公共設
    施用地,核與上開決議不同云云,並未就何以系爭土地非屬
    都市計畫公共設施用地?及何以本件情形與上開決議討論情
    形不同?有記載判決理由,顯有判決不備理由之當然違背法
    令。又系爭土地變更為河川區前之地貌與農業區土地相同,
    土地公告現值亦與農業區相同,變更後之河川區地貌仍與農
    業區之土地地貌相同,並維持地形上之整體性,係於徵收後
    始由被上訴人以人為方法施工改變地貌為相鄰河道之一部分
    。依此,系爭土地既預定作為河道擴建工程之範圍,自屬都
    市計畫法第42條第1項第1款所定公共設施用地。是被上訴人
    應依土地徵收條例第30條第1項規定,都市計畫區內之公共
    設施保留地,應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其
    地價之計算方式,徵收該部分土地。然原判決未及適用,反
    就被上訴人無視系爭土地於分割前之土地公告現值至少為每
    平方公尺1萬4,004元之事實,堅持仍以徵收後該部分土地之
    公告土地現值每平方公尺6,133元評估徵收價格為每平方公
    尺1萬3,000元(調降減少價值之幅度達56.2%)之明顯重大
    違法及瑕疵,並未說明被上訴人就此何以無行政權恣意濫權
    之違法,原審未依職權調查相關會議記錄及證據資料,亦未
    究明系爭土地分割前後之地貌與使用限制,並無不同,原判
    決應有判決不適用法規及不備理由之違法。(三)系爭土地徵
    收價格大幅調降之因素,乃被上訴人於徵收前先以其行政行
    為將原000-00地號土地部分面積之使用分區由農業區逕行變
    更為河川區,若被上訴人於徵收該部分土地面積時得以此河
    川區因素大幅調降市價,豈非形同認可被上訴人得恣意強行
    以低價取得人民土地,並得規避土地徵收應以市價徵收之明
    文規定,此自有違依法行政原則,並有行政權恣意濫用之違
    法等語。六、本院查:
(一)按土地徵收條例第22條第1項前段規定:「土地權利關係
      人對於第18條第1項之公告有異議者,應於公告期間內向
      該管直轄市或縣(市)主管機關以書面提出。」同條第2
      項後段並規定:「土地權利關係人不服復議結果者,得依
      法提起行政救濟」。是土地徵收條例第22條第1項、第2項
      規定之異議、復議程序,乃立法者為土地權利關係人對於
      徵收補償價額不服時,在依通常救濟程序提起訴願前所增
      設之救濟程序。是土地權利關係人對於徵收補償價額不服
      時,必須於公告期間內提出異議,並經復議程序,始得提
      起行政救濟,該異議、復議程序自屬土地權利關係人對於
      徵收補償價額不服時,提起行政救濟前之必要先行程序。
      本件救濟係經復議程序,且維持原補償價格,並由被上訴
      人以106年5月26日府地權字第1060125495號函(復議處分
      )函知上訴人復議結果。上訴人不服應以復議處分為請求
      救濟之對象,合先敘明。
(二)次按「被徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價
      。在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設
      施保留地之平均市價補償其地價。」為土地徵收條例第30
      條第1項所規定。又都市計畫法第42條第1項第1款規定:
      「都市計畫地區範圍內,應視實際情況,分別設置左列公
      共設施用地:一、道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場
      、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。」準此,都
      市計畫地區範圍內依都市計畫法第42條規定設置之公共設
      施用地,留待將來政府機關取得者,為公共設施保留地,
      政府機關以徵收方式取得者,應按毗鄰之非公共設施保留
      地之平均市價辦理補償。
(三)惟都市計畫「河川區」屬都市計畫法第32條所稱之使用分
      區之一種,係將原本即無法供都市發展之土地,依自然環
      境、地理形勢、使用現況而劃定;而「河道」則為都市計
      畫法第42條所稱之公共設施用地,係因都市發展需新闢人
      工河道而劃設,二者之劃設原則、目的與依據不同。此外
      ,水利法所稱河川區域,依該法授權訂定之河川管理辦法
      第6條第1款規定,係指河口區及依下列各目之一之土地區
      域:(1)未訂定河川治理計畫或未依本法第82條劃定公告
      水道治理計畫線或堤防預定線者,為本法第83條規定尋常
      洪水位行水區域並經劃定公告之土地。(2)已訂定河川治
      理計畫或劃定公告水道治理計畫線或堤防預定線,而尚未
      據以完成河防建造者,為本法第83條規定尋常洪水位行水
      區域並經劃定公告之土地。但堤防預定線(即水道治理計
      畫用地範圍線)或水道治理計畫線較寬者,以其較寬線劃
      定並經公告者。(3)依河川治理計畫完成一定河段範圍之
      河防建造物者,為依其河防建造物設施範圍劃定之土地,
      及因養護河防工程設施之需要所保留預備使用之土地,並
      經劃定公告。(4)未依第一目公告之河段,經河川管理機
      關依河川實際水路所及、土地編定使用與權屬或其他相關
      資料認定之範圍。另依93年11月17日修正前水利法施行細
      則第142條規定,水利法所稱「行水區」,係指已築有堤
      防者,為二堤間之土地,在未築有堤防者,為尋常洪水位
      達到地區之土地。準此,水利法所公告之「行水區」或「
      河川區域」,均無需透過都市計畫之程序予以劃定,其徵
      收應依該法之規定辦理。依此,可知都市計畫法所劃設之
      「河川區」與水利法所公告之「行水區」或「河川區域」
      法令依據不同,其劃設程序及徵收補償,亦分別有其法令
      規定。本院80年10月份決議以:「都市計畫法第42條第1
      項第1款所稱:『河道』,係屬河川區域土地,指位於河
      川區域內一切公私有土地而言。築有堤防者,包括行水區
      ,堤防用地或維護保留使用地或安全管制地等在內。故行
      水區應屬該法第42條第1項第1款所舉之河道用地之一部分
      ,為都市計畫公共設施用地之一種,其徵收補償有平均地
      權條例第10條規定之適用。」該決議作成後,行政院以本
      院就都市計畫劃設為「行水區」之土地,是否屬都市計畫
      法第42條第1項第1款所定「公共設施用地」之一種,與該
      院及內政部、臺北市政府已表示之見解有異,聲請司法院
      解釋,經司法院大法官於82年10月8日作成釋字第326號解
      釋,謂:「都市計畫法第42條第1項第1款所稱之河道,係
      指依都市計畫法第3條就都市重要設施作有計畫之發展,
      而合理規劃所設置之河道而言。至於因地勢自然形成之河
      流,及因之而依水利法公告之原有『行水區』,雖在都市
      計畫使用區之範圍,仍不包括在內。」未採取本院80年10
      月份決議所持之見解,本院80年10月份決議與司法院釋字
      第326號解釋意旨不符部分,行政法院自不應再為判決之
      依據。依司法院上開解釋意旨,都市計畫使用區之範圍內
      ,因地勢自然存在之河流,依都市計畫法第32條劃設為河
      川區之土地,既非屬都市計畫法第42條第1項第1款所定「
      公共設施用地」,自無土地徵收條例第30條第1項後段規
      定之適用。
(四)又按「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價,指徵收
      公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市
      價。當期市價低於徵收公告之市價,仍按徵收公告之市價
      補償。」為土地徵收條例施行細則第30條第1項之規定。
      又查估辦法第4條規定:「土地徵收補償市價查估之辦理
      程序如下:一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料
      。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影
      響地價之因素。三、劃分或修正地價區段,並繪製地價區
      段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查
      估比準地地價。六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七
      、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第
      6條規定:「依第4條第2款調查實例,以蒐集市場買賣實
      例為主,無市場買賣實例者,得蒐集市場收益實例。……
      」第10條第1項規定:「劃分地價區段時,應攜帶地籍圖
      及地價區段勘查表實地勘查,原則以鄉(鎮、市、區)為
      單位,斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、
      自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、
      工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價
      因素,於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相
      近之土地劃為同一地價區段。」第18條規定:「比準地應
      於預定徵收土地範圍內各地價區段,就具代表性之土地分
      別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段
      ,亦同。」第19條規定:「比準地比較價格之查估,應填
      載比較法調查估價表,其估計方法如下:……」第20條第
      1項規定:「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比
      準地為基準,參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊
      環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。……」準此
      ,土地徵收條例於101年1月4日修正後,依該條例第30條
      之規定,被徵收土地應按照徵收當期之市價補償其地價,
      徵收土地之地價補償,已不再依徵收當期之公告土地現值
      為地價補償之依據;又為確定被徵收土地徵收當期市價,
      而辦理土地徵收補償市價查估時,因河川區之自然條件與
      農業區不同,且河川區之土地使用受有較大之限制,致二
      者之市價明顯不同,於劃分地價區段、比準地及比價案例
      之選取,其取捨應符合之條件自有不同。
(五)又按「(第3項)細部計畫核定發布實施後,應於一年內
      豎立都市計畫樁、計算坐標及辦理地籍分割測量,並將道
      路及其他公共設施用地、土地使用分區之界線測繪於地籍
      圖上,以供公眾閱覽或申請謄本之用。(第4項)前項都
      市計畫樁之測定、管理及維護等事項之辦法,由內政部定
      之。」為都市計畫法第23條第3項、第4項之規定;而「測
      定機關應於都市計畫樁測釘並經檢查校正完竣後30日內,
      將都市計畫樁位公告圖、樁位圖及樁位坐標表、控制測量
      成果公告30日,並將公告地點及日期刊登當地新聞紙3日
      、政府公報及網際網路,公告期滿確定。」「都市計畫樁
      豎立完竣,並經依第8條規定公告確定後,測定機關除應
      將樁位坐標表、樁位圖、樁位指示圖及有關資料送地政單
      位外,並應實地完成樁位點交作業,據以辦理地籍逕為分
      割測量。」分別為依都市計畫法第23條第4項規定訂定之
      都市計畫樁測定及管理辦法第8條第1項及第41條所規定。
      依此,在實施都市計畫範圍內,完成細部計畫之區域,應
      於核定發布實施後1年內,豎立都市計畫樁、計算坐標及
      辦理地籍分割測量,並將道路及其他公共設施用地、土地
      使用分區之界線測繪於地籍圖上,經公告期滿確定,即應
      將有關資料送地政機關逕為分割測量後辦理分割登記。
(六)基上規定,都市計畫範圍內原劃為農業區之土地,經水利
      主管機關將其一部分劃於河川區域線範圍內,主管機關於
      都市計畫通盤檢討時,依都市計畫法第32條規定,將劃於
      河川區域線範圍內之土地劃為河川區後,經逕為分割後,
      就該屬河川區之土地為徵收,依查估辦法為徵收當期市價
      之認定時,即應以該土地屬「河川區」,並依其所具備之
      條件,為地價區段之劃設及比準地與比較標的之選取,方
      符合土地徵收條例第30條第1項規定之意旨,不得再以逕
      為分割前之公告土地現值,作為逕為分割後「河川區」土
      地徵收當期市價認定過低主張之依據。於此情形,將屬河
      川區之土地逕為自原屬農業區之土地逕予分割,尚難謂係
      為達調降河川區市價之目的,所為之恣意濫權行為。至於
      都市計畫法第49條,係以依都市計畫法徵收或區段徵收公
      共設施保留地為規範之對象,倘非以此為對象所為之徵收
      ,即無該條規定之適用。
(七)查系爭土地位於水利法86年4月22日公告之堤防預定線內
      ,經被上訴人102年11月22日變更南崁地區都市計畫(第
      二次通盤檢討)案,使用分區由農業區變更為河川區(見
      訴願卷第153頁「宗地個別因素清冊」關於系爭土地其他
      欄之記載);嗣被上訴人依都市計畫樁測定及管理辦法第
      7條規定,以105年3月4日府都行字第10500471811號公告
      ,公告南崁地區都市計畫(○○○路○○○橋至○○路○
      ○○橋)及南崁地區都市計畫(○○○橋至仁德橋)都市
      計畫樁位成果簿(含樁位公告圖、樁位圖及坐標表),公
      告期滿後,以105年4月12日府都行字第1050083604號函,
      請桃園市蘆竹地政事務所依都市計畫樁測定及管理辦法規
      定,辦理地籍逕為分割而分割自原000-00地號土地。基此
      ,原審以被上訴人參照查估辦法第10條第1項規定,斟酌
      各種因素,將南崁下、○○段-○○○路○○橋至○○○
      橋治理工程用地範圍劃屬第P001地價區段,此區為都市計
      畫內之農業區,土地利用現況為農作用,而接近聚落約1,
      250公尺、接近消費市場約1,180公尺、接近運銷中心約1,
      360公尺、區段內道路規劃及闢建程度為少部分鋪設或闢
      建,附近有墓地高壓電塔特殊設施,業已考量上開區段所
      述影響地價因素及系爭土地條件情形,將系爭土地劃為P0
      01地價區段,經劃分地價區段後,爰於○○區第P001地價
      區段內選取○○區○○段000-0、000-0地號土地為比準地
      (案例蒐集期間為104年3月2日至105年3月1日),並於其
      中選取2件適當實例,被上訴人係於P002地價區段(上竹
      段-○○路五段以南、上竹路至國道二號機場支線間農業
      區)內選取○○區○○段0000地號(交易日期為104年7月
      27日)每平方公尺1萬8,558元之買賣案例為比較標的1;
      另於○○區第P003地價區段(○○○段-○○街三段與○
      ○溪間農業區)選取○○區○○○段0000地號(交易日期
      104年9月14日)每平方公尺1萬6,191元之買賣案例為比較
      標的2,以本案比準地與上開比較標的進行個別因素調整
      後,比較標的1價格形成因素之相近程度為較普通,試算
      價格為1萬1,488元,比較標的權重為45%;比較標的2價格
      形成因素之相近程度為較高,試算價格為1萬0,774元,比
      較標的權重為55%;推估比準地試算價格為1萬1,095元,
      再依查估辦法第21條第3款規定進位,決定第P001地價區
      段之比準地○○區○○段000-0、000-0地號地價為每平方
      公尺1萬1,100元,亦合於查估辦法第13條、第17條、第18
      條及第19條規定;再以被上訴人就系爭土地經個別因素調
      整(查估辦法第20條第1項規定參照),並說明地價區段
      劃設情形、估價基準日、買賣實例蒐集期間、比準地選取
      與查估情形、估計預定徵收土地市價,檢附本案市價查估
      作業相關書表,提請地評會第105年第4次會議討論,決議
      評定通過為每平方公尺1萬3,000元,上訴人不服提出異議
      ,案經地評會106年第3次會議討論,經上訴人及其委任律
      師、各地評會委員發言及業務單位表示意見,決議維持原
      評定系爭土地徵收補償市價1萬3,000元,認與土地徵收條
      例第30條規定,應按照徵收當期之市價補償其地價之意旨
      相合,且無土地徵收條例第30條第1項後段應按毗鄰非公
      共設施保留地之平均市價補償其地價規定之適用,揆諸前
      開規定及說明,尚無不合。此外,地評會之決議,經核亦
      無其判斷不應受尊重之情形。
七、綜上所述,原判決認被上訴人依地評會之決議,以系爭土地
    徵收補償市價1萬3,000元,訴願決定予以維持,均無違誤,
    而駁回上訴人在第一審之訴,尚難認有違誤,所適用之法規
    ,與本件應適用之法規,亦無違背,並無判決不適用法規或
    適用不當之違背法令情事。此外,原判決已於理由論明其認
    定事實之依據及得心證之理由,對於上訴人在原審之主張如
    何不足採之論證取捨,詳為說明,亦無判決不備理由之違背
    法令情事。上訴意旨,無非再就原判決已指駁之理由,或屬
    原審依其職權所為之證據取捨事項,執其歧異之法律見解加
    以爭執。上訴人以原判決有違背法令情事求予廢棄,難認為
    有理由,應予駁回。
八、據上論結,本件上訴為無理由。依行政訴訟法第255條第1項
    、第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前
    段,判決如主文。
中    華    民    國    108   年    8     月    27    日
                    最高行政法院第一庭
                        審判長法官  侯  東  昇
                              法官  帥  嘉  寶
                              法官  陳  秀  媖
                              法官  蘇  嫊  娟
                              法官  沈  應  南

以  上  正  本  證  明  與  原  本  無  異
中    華    民    國    108   年    8     月    28    日
                              書記官  張  鈺  帛

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