裁判字號：111年度台上字第2146號
案由摘要：請求確認優先承買權存在
裁判日期：民國 111 年 10 月 27 日
資料來源：司法院
相關法條：土地法 第 104 條（111.06.22）
要 旨：土地法第 104 條第 1 項優先購買之權，係為保護地上權人之權益，並
調和房屋與土地之利用關係，俾使房屋所有權與土地利用權得結為一體，
以維持房屋所有權之安定性，避免危害社會經濟，而賦予地上權人之權利
，具有法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪。此外，
地上權人之權利有無，應依行使權利時之狀態認定之，倘地上權人行使優
先購買權時，本於地上權而在土地上建有房屋者，其行使優先購買權即屬
合法。
（裁判要旨內容由法源資訊撰寫）
最高法院民事判決 111年度台上字第2146號
上 訴 人 李政芳
訴訟代理人 林志嵩 律師
被 上訴 人 吳柏婷
法定代理人 阮清芳
被 上訴 人 吳清龍
吳仁壽
吳仁德
吳仁祥
吳仁平
吳仁智
共 同
訴訟代理人 簡坤山 律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國111年3月23日臺灣高等法院第二審判決（110年度重上字第383
號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件上訴人主張：被上訴人為宜蘭縣○○市○○○段 000地
號土地(下稱系爭土地)之共有人，伊就系爭土地設有地上權
(下稱系爭地上權)，被上訴人於民國108年7月9日與訴外人
黃仁儒就系爭土地訂立買賣契約(下稱系爭契約)，卻未通知
伊行使優先購買權，伊得依土地法第104條第1項規定行使優
先購買權等情。爰求為確認伊就系爭土地有優先購買權存在
，並在原審追加聲明，求為命被上訴人應於伊按系爭契約付
款方式給付全部價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記予
伊之判決。
二、被上訴人則以：伊等雖與黃仁儒訂立系爭契約，但約定以系
爭地上權全體共有人經法院判決命塗銷系爭地上權及拆屋還
地確定時，契約始生效力，因上開停止條件尚未成就，契約
尚未生效，上訴人自無優先購買權可言。伊等已與系爭地上
權之全體共有人於109年3月14日簽立協議書，系爭地上權之
共有人均同意塗銷系爭地上權，上訴人應受上開協議書之拘
束，不得再主張行使優先購買權等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加
之訴，係以：依系爭契約第3條、第13條約定，以及被上訴
人與黃仁儒履約情形綜合觀察，系爭契約業已有效成立。惟
依系爭契約第13條第3項後段約定，契約終期為110年4月10
日，系爭契約因終期屆至而失其效力，上訴人已無從行使優
先購買權。被上訴人所提出之110年2月22日補充協議書，不
能證明被上訴人與黃仁儒合意展延期限，並以另案訴訟判決
確定並完成塗銷系爭地上權之日為系爭契約之終期，縱認上
訴人得行使優先購買權，亦須依相同條件履行，系爭契約仍
於110年4月10日因終期屆至而失其效力 ，上訴人請求確認
優先購買權存在，及追加請求被上訴人應於上訴人按系爭契
約付款方式給付全部價金之同時，將系爭土地所有權移轉登
記予上訴人，均無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
四、按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人有依同
樣條件優先購買之權。此一優先購買之權，係為保護地上權
人之權益，並調和房屋與土地之利用關係，俾使房屋所有權
與土地利用權得結為一體，以維持房屋所有權之安定性，避
免危害社會經濟，而賦予地上權人之權利，具有法定形成權
之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪。又地上權人
之權利有無，應依行使權利時之狀態認定之，倘地上權人行
使優先購買權時，本於地上權而在土地上建有房屋者，其行
使優先購買權即屬合法。查系爭契約簽訂後，上訴人曾於10
9年11月18日以存證信函請求被上訴人提供系爭契約供參，
以利其行使優先購買權，被上訴人則於同年月23日以存證信
函回覆並未與第三人就系爭土地成立有效之買賣契約，否認
上訴人有優先購買權(見一審補字卷第28、29、39、40頁)。
另系爭契約第13條第2項約定：「本約簽訂後，賣方(即被上
訴人)應即出面與地上權及地上物權利人進行塗銷及補償等
相關必要事宜，若於簽約日翌日起算三個月未獲結果(即：1
08.10.10止)，則由吳仁壽為代表人向法院提起訴訟逕行塗
銷及地上物拆除等相關必要事宜」、第3項約定：「若須透
過法院，雙方同意以確定判決書發文日為買賣成立生效日，
雙方另約定前述期間最遲不得逾民國110.04.10，屆期，非
經買賣雙方書面同意，不得延期」(見一審重訴字卷第52頁)
，則上訴人一再主張系爭契約以地上權塗銷與拆屋還地訴訟
判決確定為要件之上開約定，用意在於排除或妨礙其行使優
先購買權，規避土地法第104條之規定等語 (見原審卷第69
、70、197至203頁)，核屬重要攻擊方法，原審未於理由項
下說明取捨意見，已嫌疏略。次查，上訴人早於 109年
11月25日起訴主張優先購買權(見一審重訴字卷第9頁)，倘
上訴人於斯時仍為系爭土地之地上權人，其行使優先購買權
即屬合法，得否因系爭契約之終期嗣後屆至而受影響？核與
系爭契約上開約定之效力所關頗切，原審未審酌上開約定是
否有效，遽以系爭契約定有終期，縱上訴人得行使優先購買
權，系爭契約仍於110年4月10日因終期屆至而失其效力，尚
有未合。末查，原審認定系爭契約於110年4月10日屆期而失
效，無非以該契約第13條第3 項約定為據。惟被上訴人曾於
110年9月3日向原審陳明如其與上訴人成立調解，可能遭黃
仁儒追究阻礙停止條件成就之責任等語(見原審卷第101頁)
，復於上訴人向原審聲請函詢巨正不動產經紀有限公司關於
系爭契約之相關文件及代為保管之第1期款如何處理，據以
明瞭系爭契約是否已於110年4月10日失效時，另具狀表明其
等不爭執系爭契約已無期限之約定，及無向上開公司函查之
必要(見原審卷第139、140、159、160頁)；上訴人亦主張被
上訴人與黃仁儒應已協議延長系爭契約等語(見原審卷第132
頁)。果爾，兩造就系爭契約不受110年4月10日期限之拘束
，似無爭執，原審就此未予闡明、釐清，遽認系爭契約於11
0年4月10日失效，亦嫌速斷。上訴論旨指摘原判決不當，求
予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項
、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 10 月 27 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 恩 山
法官 吳 青 蓉
法官 謝 說 容
法官 胡 宏 文
法官 許 紋 華
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 111 年 11 月 2 日