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相關法條

中華民國憲法(36.01.01)

第 10 條

人民有居住及遷徙之自由。

強制執行法(103.06.04)

第 81 條

拍賣不動產,應由執行法院先期公告。
前項公告,應載明下列事項:
一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂
    屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡
    或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。
二、拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者,其開標之日時及場
    所,定有保證金額者,其金額。
三、拍賣最低價額。
四、交付價金之期限。
五、閱覽查封筆錄之處所及日、時。
六、定有應買資格或條件者,其資格或條件。
七、拍賣後不點交者,其原因。
八、定有應買人察看拍賣物之日、時者,其日、時。

不動產評價委員會組織規程(104.04.15)

第 6 條

本會議事範圍如下:
一、關於未實施都市平均地權地區各種地目等則之土地標準價格評議事項
    。
二、關於房屋標準單價及有關房屋位置所在之段落等級之評議事項。
三、關於各類房屋之耐用年數及折舊標準之評議事項。

房屋稅條例(103.06.04)

第 5 條

房屋稅依房屋現值,按下列稅率課徵之:
一、住家用房屋:供自住或公益出租人出租使用者,為其房屋現值百分之
    一點二;其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值百分之一點五,
    最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數
    訂定差別稅率。
二、非住家用房屋:供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者,
    最低不得少於其房屋現值百分之三,最高不得超過百分之五;供人民
    團體等非營業使用者,最低不得少於其房屋現值百分之一點五,最高
    不得超過百分之二點五。
三、房屋同時作住家及非住家用者,應以實際使用面積,分別按住家用或
    非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用者,課稅面積最低不得少於
    全部面積六分之一。
前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準,由財政部定之。

第 11 條

房屋標準價格,由不動產評價委員會依據下列事項分別評定,並由直轄市
、縣 (市) 政府公告之:
一、按各種建造材料所建房屋,區分種類及等級。
二、各類房屋之耐用年數及折舊標準。
三、按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該
    不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,訂定標準。
前項房屋標準價格,每三年重行評定一次,並應依其耐用年數予以折舊,
按年遞減其價格。

第 12 條

房屋稅每年徵收一次,其開徵日期由省 (市) 政府定之。
新建、增建或改建房屋,於當期建造完成者,均須按月比例計課,未滿一
個月者不計。

第 15 條

私有房屋有下列情形之一者,免徵房屋稅:
一、業經立案之私立學校及學術研究機構,完成財團法人登記者,其供校
    舍或辦公使用之自有房屋。
二、業經立案之私立慈善救濟事業,不以營利為目的,完成財團法人登記
    者,其直接供辦理事業所使用之自有房屋。
三、專供祭祀用之宗祠、宗教團體供傳教佈道之教堂及寺廟。但以完成財
    團法人或寺廟登記,且房屋為其所有者為限。
四、無償供政府機關公用或供軍用之房屋。
五、不以營利為目的,並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。
    但以同業、同鄉、同學或宗親社團為受益對象者,除依工會法組成之
    工會經由當地主管稽徵機關報經直轄市、縣(市)政府核准免徵外,
    不在此限。
六、專供飼養禽畜之房舍、培植農產品之溫室、稻米育苗中心作業室、人
    工繁殖場、抽水機房舍;專供農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機
    房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋。
七、受重大災害,毀損面積佔整棟面積五成以上,必須修復始能使用之房
    屋。
八、司法保護事業所有之房屋。
九、住家房屋現值在新臺幣十萬元以下者。但房屋標準價格如依第十一條
    第二項規定重行評定時,按該重行評定時之標準價格增減程度調整之
    。調整金額以千元為單位,未達千元者,按千元計算。
十、農會所有之倉庫,專供糧政機關儲存公糧,經主管機關證明者。
十一、經目的事業主管機關許可設立之公益信託,其受託人因該信託關係
      而取得之房屋,直接供辦理公益活動使用者。
私有房屋有下列情形之一者,其房屋稅減半徵收:
一、政府平價配售之平民住宅。
二、合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。
三、農會所有之自用倉庫及檢驗場,經主管機關證明者。
四、受重大災害,毀損面積佔整棟面積三成以上不及五成之房屋。
依第一項第一款至第八款、第十款、第十一款及第二項規定減免房屋稅者
,應由納稅義務人於減免原因、事實發生之日起三十日內,申報當地主管
稽徵機關調查核定之;逾期申報者,自申報日當月份起減免。

簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則(105.10.25)

2

二、房屋現值之核計,以「房屋標準單價表」(附表一)、「折舊率標準
    表」及「房屋位置所在段落等級表」為準據。「房屋標準單價表」之
    適用,依房屋建造完成日認定;其完成日期,以使用執照所載核發日
    期為準,無使用執照者,以完工證明所載日期為準,無使用執照及完
    工證明者,以申報日為準,無使用執照及完工證明且未申報者,以調
    查日為準。

臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點(103.02.11)

15

十五、房屋為鋼筋混凝土以上構造等級,用途為住宅,經按戶認定房地總
      價在 8,000  萬元以上,且建物所有權登記總面積達 80 坪以上或
      每坪單價 100  萬元(不含車位價)以上者,得酌參下列特徵,認
      定為高級住宅:
  (一)獨棟建築
  (二)外觀豪華
  (三)地段絕佳
  (四)景觀甚好
  (五)每層戶少
  (六)戶戶車位
  (七)保全嚴密
  (八)管理週全
      依前項認定為高級住宅者,其房屋構造標準單價按該棟房屋坐落地
      點之街路等級調整率加成核計。
      第一項之價格,依市場行情定之;如查無市場行情者,得參考相同
      路段或臨近區域之高級住宅市場行情。
      第一項認定標準,除已依第十四點規定加成課徵之房屋外,自 103
      年 7  月 1  日起實施。

臺南市建築開發業管理自治條例(101.01.30制定)(101.01.30)

第 7 條

本市之建築開發商業同業公會對建築開發業者於本市轄區涉有海砂屋、輻
射屋之紀錄者,應主動書面通知承造人及監造人加強監工及監造責任。

臺中市不動產開發業管理自治條例(103.07.21)

第 7 條

公會對於不動產開發業曾涉有海砂屋、輻射屋之紀錄者,應主動通知監造
人加強監工。

國軍志願役現役官兵申請國軍老舊眷村改建零星餘戶價售作業要點(103.10.16)

11

十一、發權狀交鑰匙作業:
  (一)由改建基地承辦軍種單位,審查承購人身分、發放房地所有權狀
        、買賣契約書(乙式兩份,本部留存乙份、承購人自存乙份)、
        房舍及鑰匙點交等作業。
  (二)因零星餘戶係以成本價出售,空置期間本部僅依現況保管,且於
        公告受理期間亦開放有意申請者看屋,故交屋時乃依現況點交予
        承購人,除有危樓、輻射鋼筋、海砂屋或凶宅等重大瑕疵,或有
        故意隱匿瑕疵行為外,本部不負修繕或瑕疵擔保責任;交屋後承
        購戶倘若發現有前述重大瑕疵情事,請於三個月內向承辦軍種提
        出申請,由政戰局負責審查或移送鑑定(軍種呈報),若屬重大
        瑕疵無法修繕,承購人得放棄或另行申請,不受本作業要點八、
        (一)、3 之限制,倘有同坪型餘戶得同意承購人辦理換屋。

相關判例裁判

裁判字號:最高法院 103年台上字第 584 號 民事判決

裁判日期:民國 103 年 03 月 27 日
要  旨:
按承租人與租屋期間如有人於該屋自殺,致系爭房屋成為凶宅者,似此情
形,系爭房屋本身並未遭受任何物理性變化,所有權亦未受侵害,是承租
人有無侵害出租人之何種權利,是否需須負民法第 184  條第 1  項前段
之損害賠償責任,即有待推求之餘地。又房屋縱因人自殺而成兇宅,造成
房屋經濟價值減損,然此是否即該當為租賃物毀損滅失,仍有待商榷。

(裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣高等法院 103年上更(一)字第 39 號 民事判決

裁判日期:民國 103 年 10 月 14 日
要  旨:
(一)自殺係終結生命之極端方式,不為社會所贊同,亦常被視為不孝,
      即背於善良風俗。於房屋內自殺並致死亡,使房屋成為所謂「凶宅
      」,亦常為一般人所嫌惡,而不願買受或承租。對此,內政部亦曾
      於公告之成屋買賣契約範例中,將建物內是否曾發生兇殺或自殺致
      死等情,列為買賣應確認之事項。又強制執行法第 81 條第 2  項
      亦規定,建物內如有非自然死亡情事,應載明於不動產拍賣公告。
      是房屋內曾自殺致死情事,將足使房屋價值貶損,自應為大眾所知
      。至自殺死亡雖係出自自殺者主觀上殘害自己生命之意思,但因此
      造成房屋成為凶宅而難以出租、出售,與房屋價值貶損間自有相當
      因果關係。
(二)按民法第 432  條第 2  項本文規定,承租人違反前項義務,致租
      賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。承租房間並交付予他人使用
      ,嗣後使用者於房間內自殺死亡,倘承租人並非使用者之監護人,
      自無監督之義務,且亦有共同用餐及聯絡等往來事實,即難認有未
      盡注意義務之處,自無從依該條項規定,認承租人應負損害賠償責
      任。

(裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣高等法院 104年上字第 547 號 民事判決

裁判日期:民國 104 年 09 月 29 日
要  旨:
按房屋買賣雙方已有就是否為海砂屋之情形為相關之約定,雙方之買賣契
約中並未就房屋之同一社區其他建物為海砂屋時,買受人即得撤銷買賣之
意思表示等節為約定,自難認與系爭房屋屬同一社區之其他房屋是否有氯
離子含量過高之情事,作為買賣契約之重要要素。是買受人本得依約定檢
測約定購買之房屋,然其捨卻約定條款,僅憑同社區之房屋疑似氯離子含
量過高而遽認系爭房屋亦為海砂屋,進而撤銷買受系爭房地之意思表示,
於法自非有據。

(裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣高等法院 84年重訴字第 105 號 民事判決

裁判日期:民國 85 年 10 月 07 日
要  旨:
按常人購買住宅,旨在求得一安寧舒適之住處,所居住處如為輻射屋或其
他危險屋,居不安寧,無法長住久安,屋主莫不脫手求售,買者則避之唯
恐不及。茲被告知悉訟爭房屋為輻射屋,竟隱瞞其事,致原告不疑有詐,
以正常房屋行情購買,因訟爭房屋之售價,較一般房屋為低,被告意在取
得與平常房屋售價之價差,自屬詐取財物,被告二人應負共同侵權行為之
責任。

 (裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣高等法院 86年重上更(一)字第 131 號 民事判決

裁判日期:民國 87 年 06 月 24 日
要  旨:
系爭房屋及同棟大樓現均由住戶居住使用中,並無立即之危險或不適於人
居住之情形,否則如係危險房屋或係明確之海砂屋,台北市政府應會依建
築法之相關規定勒令停止使用甚或強制拆除,足証系爭房屋尚非明確之海
砂屋,至於有天花板水泥塊剝落及鋼筋外露等現象,應屬物之瑕疵擔保責
任之問題,尚非被上訴人所主張:若知其為海砂屋,即不會購買之情形,
因此被上訴人依民法第八十八條第二項「物之性質若交易上認為重要,其
錯誤視為意思表示之錯誤」之規定主張撤銷系爭買賣契約,要屬無據。
被上訴人另主張:上訴人故意隱瞞系爭房屋是海砂屋,使其受上訴人詐欺
而購買系爭房屋云云,然被上訴人迄未舉證証明上訴人如何施用詐術,況
如上所述,並無明確之証據足以証明系爭房屋確係海砂屋,更難認上訴人
故意隱瞞系爭房屋是海砂屋,又被上訴人告訴上訴人詐欺一案,亦經檢察
官為不起訴處分確定,是上訴人以被詐欺為由,主張撤銷系爭買賣契約,
亦無理由。
綜上所述,被上訴人僅得依民法第三百五十九條規定請求減少價金,其主
張依錯誤、詐欺撤銷意思表示,並依不當得利規定請求上訴人返還價金,
於法無據。

 (裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣高等法院 87年抗字第 275 號 民事裁定

裁判日期:民國 87 年 02 月 13 日
要  旨:
按拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權,不動產之強制執行準用關於動
產執行之規定,強制執行法第六十九條及第一百一十三條分別定有明文。
本件抗告人主張其所拍定建物是海砂屋,不論是否實在,抗告人均無物之
瑕疵擔保請求權。次查強制執行法第六十九條規範理由乃係於拍賣前,應
買人得閱覽拍賣公告知悉受執行標的物所在處,並預為查詢明確,已有機
會發現拍賣物之瑕疵,法律為確保拍賣結果之安定性,故排除物之瑕疵擔
保責任,使應買人自行負擔瑕疵存在之危險,故強制執行法第六十九條之
適用,並不因債權人有否具實陳報受執行標的物之品質而有異,次查核定
受執行標的物最低拍賣價額乃執行法院之職權,此項最低價額,僅在限制
投標人出價不得少於此數,縱底價核定過高,亦為公平競買之人自由決定
願否競相出價承買之問題,本件抗告人於第四次減價拍賣期日既願出之最
高價額競買系爭不動產且經拍定,不容事後以其標價係以非海砂屋價格所
為應買之意思為由,而主張撤銷錯誤之意思表示,第查物之瑕疵係指存在
於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備
之價值、效用或品質而不具備者,即為物有瑕疵 (最高法院七十三年台上
字第一一七三號判例意旨參照) ,本件拍賣建物設若是海砂屋,亦係屬物
應具備之效用或品質而不具備,為物有瑕疵,揆諸首揭說明,拍賣物買受
人就物之瑕疵無擔保請求權,以求執行程序之安定,則依舉輕明重法則,
抗告人即買受人不得更行主張物之瑕疵屬物之性質錯誤,其錯誤視為意思
表示內容之錯誤而予以撤銷。

 (裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣高等法院高雄分院 99年上易字第 333 號 民事判決

裁判日期:民國 100 年 06 月 22 日
要  旨:
一般而言,凶宅雖未直接造成房屋本身的物理性質損害,惟依我國社會民
情,一般大眾對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏
懼心理,故居住其內者,容易造成心理方面的負面影響,進而妨礙生活品
質,並因而對房屋個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而
影響其市場價格,故凶宅因素的存在,對於房屋本身,具有減少房屋價值
之瑕疵,屬民法第 354  條所謂物之瑕疵。又所謂現況交屋,係不動產買
賣實務上使用之文字,通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之
判斷依據,揆其意旨,乃係指對於出賣人出賣之房屋,於簽約時,就房屋
物理存在性質,包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等,可任由買受
人依肉眼觀察,或用手觸摸,或用嗅覺去感受者,均以交付房屋當時之現
況為據,惟如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象,自不應納入
現況交屋的範疇內,凶宅既無從由買受人以五官、手去感受,出賣人自不
得以所謂現況交屋免除其物之瑕疵擔保責任。

(裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣新竹地方法院 100年訴字第 258 號 民事判決

裁判日期:民國 100 年 09 月 09 日
要  旨:
出賣人負有物之瑕疪擔保責任,物是否具有瑕疵,應以一般交易觀念上是
否屬於物之瑕疵,而依民間一般看法之凶宅,係指曾發生過凶殺、自殺、
意外致死等死亡案件的場所,此一因素雖不致對於房屋造成直接物理性之
損傷或降低房屋之通常效用,惟依我國社會民情,一般社會大眾對於此類
有凶殺等非自然身故情事之凶宅,多存有嫌惡畏懼心理,居住於其內之住
戶,除會對其居住品質產生疑慮外,在心理層面上亦會造成相當大之負面
影響,因此,在房屋交易市場之實務經驗中,具有非自然身故情事之房屋
,均會嚴重影響購買意願及購買價格,並因此造成該等標的市場接受程度
及價格低落之情事。本間系爭買賣標的房地因曾發生二兄弟在該屋內因瓦
斯中毒死亡事件,屬於民間俗稱「凶宅」,自足以減損系爭房地之交易價
格;衡諸常情買受人倘知悉系爭房地曾發生瓦斯中毒死亡事件,應亦不可
能以 140  萬元價格向出賣人購買系爭房地,是以系爭房地因曾發生瓦斯
中毒死亡事件自應認屬物之瑕疵,出賣人之給付於債之本旨未符,屬瑕疵
給付,此亦屬可歸責於其之事由,原告主張依不完全給付規定解除系爭契
約,於法有據,自屬可採。

裁判法院:臺灣新竹地方法院

(裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣臺北地方法院 101年訴字第 467 號 民事判決

裁判日期:民國 101 年 07 月 11 日
要  旨:
凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之價值、效用、或
品質而不具備者,即為物有瑕疵,不以物質上應具備者為限。有非自然身
故情事之房屋即一般所稱之凶宅,依一般不動產買賣之交易慣例,係指曾
發生凶殺或自殺致死情事之房屋,此種屋宅易使一般社會大眾對居住品質
發生疑慮,在心理層面產生負面影響,而影響消費者對該等房屋之購買意
願及購買價格,致該等房屋與週遭環境相較,買賣價格有顯著低落情事,
故買受人原買受該等房屋之價格,與該等房屋因屬凶宅之物之瑕疵應有之
合理市價相較,前者若有明顯較高之情,買受人始有因此瑕疵而得請求減
少價金或損害賠償之情事。

(裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣新竹地方法院 84年訴字第 1148 號 民事判決

裁判日期:民國 85 年 03 月 11 日
要  旨:
應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭句,民法第九十八條定有明文
。經查原告所提之買賣契約書雖載有「註:若此屋是含海砂屋、輻射屋,
不分年代,要求對方 (賣方) 全額退款 (另加賠償兩倍金額) 」,並有被
告之簽名認証,然按建築房屋之混凝土成分有關砂土之來源,概可分為海
砂 (含鹽) 及非海砂 (不含鹽) 兩種,海砂雖含鹽之成分,然經過處理後
,含鹽低於一底標準者,仍可作為混凝土之使用,是解釋本件兩造之買賣
契約所指之「海砂屋」,應係指超過含鹽標準之房屋,較符合實情及當事
人之真意末按買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,買受人得解除
其契約,或請求減少其價金,但依情形解除契約顯失公平者,買受人僅得
請求減少價金,民法第三百五十九條定有明文。查民法第三百五十九條但
書所稱依情形解除契約,顯失公平,係謂瑕疵對於買受人所生之損害,與
解除對於出賣人所生之損害,有失平衡。

 (裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣臺北地方法院 93年訴字第 557 號 民事判決

裁判日期:民國 94 年 04 月 26 日
要  旨:
按出賣人就買賣標的物應無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其
通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第三百五十四條定有明文。又為居
住而購買房屋,依社會觀念,購屋者莫不期望所購買之房屋堅固、耐用而
提供基本程度之安全,如房屋構造本身失其安全性,不論自主觀與客觀之
價值與效用而觀均為減損,而構成瑕疵;出賣人所出售房屋氯離子含量過
高而為俗稱之海砂屋者,將影響房屋結構安全隨時間經過危險性增加,一
般買受人於訂約時如知所購屋者為「海砂屋」,皆會拒絕訂約,則於訂約
後發現,而該屋結構安全難以補強修復,應認符合前開規定所稱之瑕疵,
而得依民法第三百五十九條規定解除買賣契約。

裁判法院:臺灣臺北地方法院

(裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣臺北地方法院 96年訴字第 8434 號 民事判決

裁判日期:民國 97 年 06 月 30 日
要  旨:
房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」
,不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇,復因人、因時、因宗教信仰等不
同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。
因此,在判斷一房屋是否為「凶宅」,應考量事件發生之經過、事件經過
時間長短等因素,並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於屋內為
必備要件。故系爭房屋曾發生有人跳樓自殺身亡之非自然身故情事,乃屬
房屋交易之重要資訊,並影響系爭房地之交易價值甚鉅,應認係屬交易上
之重大瑕疵,雖系爭房屋跳樓之人死亡地點並非在屋內,惟判斷房屋是否
為凶宅,並不以自殺致死之人是否死於屋內為必備要件,是原告主張其為
物之瑕疵,自屬可採。

(裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣彰化地方法院 98年訴字第 512 號 民事判決

裁判日期:民國 98 年 12 月 02 日
要  旨:
本件房屋出賣予買受人前,曾發生凶殺案件,有刑事確定判決可證。房屋
發生凶殺案件雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋通常效用
,惟依我國社會民情,一般社會大眾對於發生非自然亡故情事之凶宅,多
存有嫌惡畏懼之心理,在房屋交易實務中,凶宅亦會嚴重減損房屋價格及
買受人購買意願,故房屋曾發生非自然亡故情事,亦屬物之瑕疵之一種。
出賣人雖主張買受人已於訂立買賣契約時知悉系爭房屋為兇宅,然其帶同
之知情證人並不知悉系爭買賣,亦未與買受人有過接觸,即難認其抗辯為
真,準此,系爭房屋既曾發生兇殺案而有物之瑕疵,且出賣人並無民法第
355 條第 1  項規定之不負瑕疵擔保責任之情形,則原告主張依據民法第
359 條前段規定解除買賣契約即屬有理由。

裁判法院:臺灣彰化地方法院

(裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺中高等行政法院高等行政訴訟庭 95年簡字第 90 號 判決

裁判日期:民國 95 年 07 月 20 日
要  旨:
「……租稅稽徵程序,稅捐稽徵機關雖依職權調查原則而進行,惟有關課
稅要件事實,多發生於納稅義務人所得支配之範圍,稅捐稽徵機關掌握困
難,為貫徹公平合法課稅之目的,因而課納稅義務人申報協力義務。」為
司法院釋字第 537  號所明定。綜上所述,納稅義務人如主張其所有房屋
為海砂屋,申請減半核課房屋稅時,自應按戶提出專業鑑定機構鑑定資料
供稅捐稽徵機關審核。

裁判法院:臺中高等行政法院

資料來源:法源法律網 www.lawbank.com.tw