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相關法條

民法(91.06.26)

第 767 條

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有
權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。

第 819 條

各共有人,得自由處分其應有部分。
共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。

第 820 條

共有物,除契約另有訂定外,由共有人共同管理之。
共有物之簡易修繕,及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。
共有物之改良,非經共有人過半數,並其應有部分合計已過半數者之同意
不得為之。

第 821 條

各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共
有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。

土地法(90.10.31)

第 34-1 條

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或
典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有
部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有
人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為
權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而
取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何
共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處。不服調處者,應於接
到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結
果辦理之。

相關判例裁判

裁判字號:最高法院 71年台上字第 4199 號 民事

裁判日期:民國 71 年 10 月 06 日
要  旨:
共有物全部或一部之出租,係屬民法第八百二十條第一項所定管理行為,
除契約另有訂定外,應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經
他共有人之同意,擅將共有物之全部或一部出租他人,對於他共有人不生
效力。查系爭房屋原屬上訴人與訴外人姚文謨所共有,在分割前,姚文謨
未經上訴人之同意,擅將系爭土地出租與三寶公司興建廠房,此為原審確
定之事實,姚文謨既將共有土地出租與三寶公司興建廠房,其所出租者顯
有共有物中之特定土地,而非其對於共有物之應有部分,縱未超過其得使
用之範圍,揆諸首揭說明,此項出租行為對於上訴人仍非有效。

裁判字號:最高法院 75年台上字第 166 號 民事判決

裁判日期:民國 75 年 01 月 23 日
要  旨:
共有物之出租,屬於共有物之管理行為,其以特定部分出租者須經其他共
有人之同意,否則對其他共有人不生效力。本件上訴人向共有人之一李婦
承租系爭土地,既未經其他共有人同意,則其租賃契約對於其他共有人自
不生效力,受讓系爭土地之被上訴人自亦不受其拘束,上訴人所辯依民法
第四百二十五條規定,其租賃關係對被上訴人繼續存在,應無可取。

裁判字號:最高法院 82年台上字第 152 號 民事

裁判日期:民國 82 年 00 月 00 日
要  旨:
依土地法第三十四條之一第一項規定,共有土地或建築改良物,其處分、
變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有
部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不
予計算。茲所謂之處分,係指分割行為以外,就共有土地或建築改良物物
權所為移轉為目的,具有物權效力之行為。至共有人同意他人使用共有土
地,既不發生物權效力,如非設定地上權,即無土地法第三十四條之一第
一項規定適用餘地。

相關決議

會議次別:最高法院 79 年度第 2 次民事庭會議(三)

決議日期:民國 79 年 05 月 29 日
決  議:
採乙說。
按土地法第三十四條之一係就共有土地或建築物改良物之處分、變更及設
定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定,共有土地之出租乃共
有物之管理行為,與上述規定所指情形不同,尚無該條規定之適用。共有
土地之出租,既屬共有物管理行為,則應適用民法第八百二十條第一項之
規定,除契約另有訂定外,由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有
某筆土地,既未約定管理方法,甲、乙、丙未經丁之同意,擅將該筆土地
出租與他人,對丁應屬不生效力。
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