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相關法條

民法(91.06.26)

第 567 條

居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。對於顯無履行
能力之人,或知其無訂立該約能力之人,不得為其媒介。
以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,
有調查之義務。

不動產經紀業管理條例(90.10.31)

第 4 條

本條例用辭定義如下︰
一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋
    、預售屋及其可移轉之權利。
二、成屋︰指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物。
三、預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易
    標的之物。
四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。
五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。
六、代銷業務︰指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產
    之業務。
七、經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷
    業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。
八、加盟經營者︰經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運
    方式、商標或服務標章等,並受其規範或監督。
九、差價︰係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。
十、營業處所︰指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或非常態之
    固定場所。

第 11 條

經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。但非常態營業處所,其所銷
售總金額達新台幣六億元以上,該處所至少應置專業經紀人一人。
營業處所經紀營業員數每逾二十名時,應增設經紀人一人。

第 13 條

中華民國國民經不動產經紀人考試及格並依本條例領有不動產經紀人證書
者,得充不動產經紀人。
經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦不動產經紀營業員訓練合格或
不動產經紀人考試及格,並向中央主管機關指定之機構、團體登錄及領有
不動產經紀營業員證明者,得充任不動產經紀營業員。
前項經紀營業員訓練不得少於三十個小時,其證明有效期限為四年,期滿
時,經紀營業員應檢附完成訓練二十個小時以上之證明文件,向中央主管
機關指定之機構、團體重新辦理登錄。
前二項登錄及發證費用,由中央主管機關定之。
第二項訓練機構、團體之認可資格、程序、廢止認可條件、經紀營業員之
訓練資格、課程、收費費額及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定
之。

第 22 條

不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,如委由經紀業仲介或代銷者,下
列文件應由經紀業指派經紀人簽章:
一、不動產出租、出售委託契約書。
二、不動產承租、承購要約書。
三、定金收據。
四、不動產廣告稿。
五、不動產說明書。
六、不動產租賃、買賣契約書。
前項第一款及第二款之規定,於經營代銷業務者不適用之。
第一項第五款之不動產說明書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定
之。

第 23 條

經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向與委託人交易之相對人
解說。
前項說明書於提供解說前,應經委託人簽章。

相關司法解釋

解釋字號:釋字第 400 號

解釋日期:民國 85 年 04 月 12 日
解 釋 文:
    憲法第十五條關於人民財產權應予保障之規定,旨在確保個人依財產
之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能,並免於遭受公權力或第
三人之侵害,俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴。如因公用或其他
公益目的之必要,國家機關雖得依法徵收人民之財產,但應給予相當之補
償,方符憲法保障財產權之意旨。既成道路符合一定要件而成立公用地役
關係者,其所有權人對土地既已無從自由使用收益,形成因公益而特別犧
牲其財產上之利益,國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償,各級政府
如因經費困難,不能對上述道路全面徵收補償,有關機關亦應訂定期限籌
措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵
收,僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用,毋庸同時徵收
補償,顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變,既成道路喪
失其原有功能者,則應隨時檢討並予廢止。行政院中華民國六十七年七月
十四日台六十七內字第六三○一號函及同院六十九年二月二十三日台六十
九內字第二○七二號函與前述意旨不符部分,應不再援用。

相關判例裁判

裁判字號:臺灣高等法院 90年上易字第 418 號 民事判決

裁判日期:民國 90 年 10 月 03 日
要  旨:
查上訴人與被上訴人經由佳○公司居間媒介,雙方已就系爭房地之價款及
付款方式達成意思表示合致,故依民法第一百五十三條、第三百四十八條
規定,兩造就系爭房地之買賣契約業已成立;因兩造均同意佳○公司為雙
方之代理人,而上開一百萬元要約保證金已轉為本件買賣契約之定金灼然
至明。雖被上訴人提出佳○公司之登記營業項目,欲證明佳○公司不得代
理簽約,惟查被上訴人業已授權佳○公司為代理人,並於不動產買賣要╲
承諾書之上開各條款載明,縱佳○公司有違反登記營業項目之情,要僅屬
主管機關查核事項,而不影響被上訴人授權佳○公司為代理人之事實。依
上所陳,兩造就系爭房地之買賣價格及付款方式達於意思表示合致,是雙
方買賣契約已成立,且兩造同意佳○公司擔任本件買賣契約之代理人。又
依兩造與佳○公司簽立之契約條款,如被上訴人簽立之不動產買賣要約\
承諾書第六條、上訴人簽立之委託銷售契約書第九條之約定,均係買
方於賣方同意出售後有反悔不買或不履行簽約時,賣方得沒收已轉為定金
之要約金,足見:佳○公司為雙方之代理人,並將買方違約不買賣方沒收
定金之法律效果訂明於各自簽立之不動產買賣要約\承諾書、委託銷售契
約書內,應認兩造於簽立文件時對於上開法律效果知之甚明。則上訴人主
張其得依被上訴人簽立之不動產買賣要約\承諾書第六條約定沒收已轉
為定金之要約金一百萬元,有其依據。

裁判法院:臺灣高等法院

 (裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

裁判字號:臺灣高等法院 94年上易字第 249 號 民事判決

裁判日期:民國 94 年 08 月 31 日
要  旨:
按公司許他人以其公司名義為同一營業或許他人以其支店名義營業者,他
人所經營之公司或開設之店鋪,固不因此而成為本公司之一部,惟其許他
人使用自己公司或支店名義與第三人為法律行為,即係民法第一百六十九
條所謂表示以代理權授與他人之行為,如無同條但書情形,對於第三人自
應負授權人之責任。就外部觀察言,本案上訴人既已授權力毅公司使用其
「力霸房屋桃園縣 (市) 縣府加盟店」之服務標章,並為力毅公司設計招
牌、宣傳企劃,已足使第三人產生總店、加盟店係同一企業之信賴,進而
因信賴被告力霸公司服務標章所表彰之服務品質,而與加盟店進行交易;
至渠等內部關係,上訴人限制力毅公司須以其發展之營運方式提供仲介服
務,並給予營業稽核,顯具相當程度之控管;足認上訴人已有表示以代理
權授與力毅公司之行為。

 (裁判要旨內容由法源資訊撰寫)
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