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相關法條

民法(97.05.23)

第 758 條

不動產物權,依法律行為而取得設定、喪失、及變更者,非經登記,不生
效力。

第 760 條

不動產物權之移轉或設定,應以書面為之。

第 769 條

以所有之意思,二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登
記為所有人。

第 770 條

以所有之意思,十年間和平繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始
為善意並無過失者,得請求登記為所有人。

第 771 條

占有人自行中止占有,或變為不以所有之意思而占有,或其占有為他人侵
奪者,其所有權之取得時效中斷。但依第九百四十九條或第九百六十二條
之規定,回復其占有者,不在此限。

第 772 條

前四條之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之。

第 852 條

地役權以繼續並表見者為限,因時效而取得。

第 853 條

地役權不得由需役地分離而為讓與,或為其他權利之標的物。

第 859 條

地役權無存續之必要時,法院因供役地所有人之聲請,得宣告地役權消滅
。

第 945 條

占有,依其所由發生之事實之性質,無所有之意思者,其占有人對於使其
占有之人表示所有之意思時起,為以所有之意思而占有;其因新事實變為
以所有之意思占有者亦同。

第 974 條

未成年人訂定婚約,應得法定代理人之同意。

土地法(95.06.14)

第 12 條

私有土地,因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時,其所有權視為消滅。
前項土地,回復原狀時,經原所有權人證明為其原有者,仍回復其所有權
。

第 38 條

辦理土地登記前,應先辦地籍測量,其已依法辦理地籍測量之地方,應即
依本法規定辦理土地總登記。
前項土地總登記,謂於一定期間內就直轄市或縣(市)土地之全部為土地
登記。

土地登記規則(96.07.31)

第 11 條

未經登記所有權之土地,除法律或本規則另有規定外,不得為他項權利登
記或限制登記。

第 114 條

以數宗土地權利為共同擔保,經設定抵押權登記後,就其中一宗或數宗土
地權利,為抵押權之塗銷或變更時,應辦理抵押權部分塗銷及抵押權內容
變更登記。

建築法(93.01.20)

第 73 條

建築物非經領得使用執照,不准接水、接電及使用。但直轄市、縣 (市) 
政府認有左列各款情事之一者,得另定建築物接用水、電相關規定:    
一、偏遠地區且非屬都市計畫地區之建築物。                        
二、因興辦公共設施所需而拆遷具整建需要且無礙都市計畫發展之建築物
    。                                                          
三、天然災害損壞需安置及修復之建築物。                          
四、其他有迫切民生需要之建築物。                                
建築物應依核定之使用類組使用,其有變更使用類組或有第九條建造行為
以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與
原核定使用不合之變更者,應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以
下之使用變更,不在此限。                                        
前項一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定,由直轄市、縣 (市) 
主管建築機關定之。                                              
第二項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序等事項之辦法,由中央
主管建築機關定之。

相關司法解釋

解釋字號:院字第 2177 號

解釋日期:民國 30 年 05 月 03 日
解 釋 文:
沙洲淤地未經人民依法取得所有權者。依土地法第十二條第一項之規定。
為公有土地。此項土地。就私法關係而論。其所有權屬於國家。國家為公
法人。佔有公法人之土地。自屬民法第七百六十九條第七百七十條所謂佔
有他人之不動產。故公有土地。除土地法第八條所定不得私有者外。亦有
取得時效之適用。人民已因取得時效取得所有權者。既係土地法第七條所
謂依法取得所有權。嗣後即為私有土地國家得向該人民征稅。不得再令補
繳地價。

解釋字號:院字第 2670 號

解釋日期:民國 33 年 04 月 05 日
解 釋 文:
公有土地供公用者。在廢止公用後。得為取得時效之標的。(參照院字第
二一七七號解釋。)城壕一部分淤成平地。經人民占有建造房屋。歷數十
年者。應認為公用早巳廢止。如人民之占有。具備民法第七百六十九條或
第七百七十條之條件者。自得請求登記為所有人。清理各縣市公有款產暫
行通則第二十五條第一項載。凡侵佔公產經查覺或經人舉發查明屬實者、
應比照鄰地出租之租額。追繳其自侵佔之時起至清理時止之租金。但侵佔
人向清理機關自行聲報者。得核減其百分之二十至百分之四十。其年度久
遠者。並得豁免其五年以外之欠租等語。係指未經人民取得所有權者而言
。若人民已依取得時效取得所有權。既非復為公產。即不在同條項規定之
列。至其但書所載年度久遠者。並得豁免其五年以外之欠租字樣。由其豁
免欠租之年限推之。凡超過五年者。即為年度久遠。同條項之規定。自非
排除取得時效之適用。

解釋字號:院字第 437 號

解釋日期:民國 20 年 02 月 10 日
解 釋 文:
依民法第七百七十二條規定。前四條之規定於所有權以外財產權之取得準
用之。地役權係屬財產權之一種。其取得時效。自應依該條規定。分別定
取得時效之期間。至期間之計算。應注意民法物權編施行法第五條第三項
之規定。

相關判例裁判

裁判字號:最高法院 32年上字第 1527 號 民事判例

裁判日期:民國 32 年 05 月 03 日
要  旨:
不得建築橫墻遮蔽窗戶光線與空氣之地役權,雖係繼續而不表見,汲水地
役權之行使,以地役權人每次之行為為必要,雖係表見而不繼續,均與民
法第八百五十二條所定地役權因時效而取得之要件不合。

裁判字號:最高法院 53年台上字第 2149 號 民事判例

裁判日期:民國 53 年 07 月 31 日
要  旨:
占有乃對於物有事實上管領力之一種狀態,占有人主張時效上之利益,必
其占有並未間斷,始得就占有開始之日起連續計算,故後占有人以前占有
人之占有時間合併計算者,亦必後占有人為前占有人之合法繼承人時 (包
括一般繼承與特定繼承) ,始得為之。

裁判字號:最高行政法院 73年判字第 1271 號

裁判日期:民國 73 年 10 月 12 日
要  旨:
  地役權以繼續並表見者為限,可因時效而取得,今系爭土地既為空地,
並無巷道痕跡,亦無人通行,無繼續並表見之事實,故不得以時效而取得

參考法條:土地登記規則 第 49 條 (69.03.01)
          民法 第 852 條 (19.05.05)

《行政法院裁判要旨彙編第 5  輯之裁判內容》
按「地役權以繼續並表見者為限,因時效而取得。」為民法第八百五十二
條所明定,又土地登記規則第四十九條第一項第二款規定,依法不得登記
者,登記機關應以書面敘明理由駁回登記之聲請。本件原告以時效取得地
役權單獨聲請登記,主張其於五十四年間標購系爭坐落鳳山市道爺段一
五一──一五號土地迄今有十九年之久,合併該土地前占有之占有,早逾
二十年以上,且有其另案訴訟出資申請之實測位置圖為證,業已符合申請
登記之有關要件,惟查案外人余××等核係向高雄縣政府承租該道爺段
一五一──一五號土地並非占有。業據其在高雄地方法院六十三年訴字第
六九○號拆屋還地事件,提出該縣政府五十七年下期公地使用費收據及公
有耕地租賃契約各一紙為證,有原告送案之該拆屋還地事件民事判決影本
可稽。其次依據卷附被告機關七十一年六月十日鳳地所一字第四九八三號
函亦載明:「經本所派員實地勘查結果,該供役地即鳳山市道爺段二二
八──五、二二八──六號地上原有之建築物已被拆除,目前無巷道痕跡
,亦無人通行,自不符合繼續表見之要件,被告機關乃依土地登記規則第
四十九條第一項第二款規定駁回其申請,揆諸首揭法條規定,並無不合,
查民法第八百五十二條規定「地役權以繼續並表見者為限,因時效而取得
。」仍以須符合第七百六十九條二十年間和平公然繼續占有他人之不動產
之要件,若非供自己土地便宜之用,而係供鄰近住戶公共通行或其他所有
自己亦通行或表見而不繼續者,均無因時效而取得地役權之可能。原告於
五十六年一月七日向高雄縣政府公開標購坐落鳳山市道爺段一五一──
一五號土地(即需役地),該地原有地上建築物,於民國六十三年間,由
高雄地方法院六十三年七月三十一日六十三年度訴字第六九○號民事判決
主文所示「應於六個月內將地上房屋及鴿舍拆除,並將該土地交還原告。
」在案,而現已成為空地之事實,有上開民事判決及被告機關於民國七十
三年二月十八日現埸所拍攝之照片,分別附於訴願及原處分卷可稽。則該
土地原承租人余××,應係於六十四年間方行拆屋還地,而余××係以租
賃之意思使用該土地,因而其在拆屋還地之民事訴訟中並未主張占有,而
以向高雄縣政府承租權仍繼續存在為抗辯,有該民事判決可考。被告機關
並以需役地人又未居住於該處,乃將以上情形呈經高雄縣政府層報內政部
71.08.21. 台內地字第一○六六○一號函核復以「按地役權以繼續並表見
者為限,因時效而取得,為民法第八百五十二條所明定,本案土地何××
君單獨申請,以時效取得地役權登記,既經實地查明目前無巷道痕跡,亦
無繼續表見之事實,核與上開規定不合,應不予受理。」被告機關乃據以
駁回原告登記之申請,於法無違,原告所引最高法院六十三年台上字第一
二三五號及六十八年台上字第二九九四號判例及其所舉之土地分割圖高雄
縣政府(65)府地用字第三六三三○號(71)府地籍字第五六九○○號函
及高雄縣政府建設局管字第二八二二六號函經核均不足以推翻上項事實之
認定,至於六十三年實測位置圖一紙所標示供役地位置,其上未加蓋核發
機關印信、首長簽章以及分層負責規定授權勘測人員描繪核發之職章,即
與土地登記規則第一百零三條第一、二兩項「申請地役權登記並提示位置
圖」「前項位置圖應先向該管登記機關申請勘測」之規定不符,自難認為
申請登記應提示之有效文件,原告所稱該實測位置圖,係其另案訴訟由其
出資申請地政事務所與高雄地方法院會勘實測之合法公文書云云,亦非可
採。

裁判字號:最高行政法院 87年判字第 2158 號

裁判日期:民國 87 年 10 月 29 日
要  旨:
按繼續並表現之地役權,依民法第八百五十二條規定,固得因時效而取得
。惟同法第七百七十二條規定,所有權以外財產權之時效取得,準用同法
第七百六十九條至第七百七十一條規定。故主張時效取得第一要件須為以
行使地役權之意思而占有,若依其所由發生之事實之性質,無行使地役權
之意思者,非有變更為以行使地役權之意思而占有之情事,其取得時效,
不能開始進行。本件原告主張時效取得系爭三三九之一○三、三三九之六
二○地號內,如宜蘭地院八十五年度訴字第二十四號民事判決書附圖所示
B、D部分之地役權,向被告申請時效取得地役權測量登記,為被告所否
准,遂循序提起行政訴訟,主張如事實欄所載。經查原告申請測量登記時
所檢附之宜蘭地院八十五年度訴字第二十四號民事判決記載,原告於該事
件主張:其與游○城於五十四年十一月間達成土地交換協議,約定原告所
有宜蘭縣三星鄉三星段破布烏小段三三九之五○一地號土地與游○城所有
同小段三三九之一○三、三三九之六二○地號內如該判決附圖所示B、D
部分互易,旋即交付對方使用,並於五十六年五月間申請分割及辦理所有
權移轉登記。嗣因當時法令限制,僅辦妥土地複丈,未繼續辦理土地標示
變更、分割及所有權移轉登記,但雙方均繼續使用所交換之土地。原告係
因互易契約而占有系爭土地,為有權占有,游○城於八十四年間將交付原
告使用之系爭土地以鐵絲刺網圍繞,並以雜物堵塞通路,妨害原告之占有
,故訴請游○城返還系爭土地,回復原告之占有等語。依原告自陳之事實
,其占有系爭土地,係因互易契約,而由游○城依約交付,是其占有之始
,係基於互易契約,本於買受人地位而占有系爭土地,並非本於行使地役
權之意思而占有,且嗣後亦非有民法第九百四十五條所定變為以地役權之
意思而占有情形,此觀原告訴請游○城返還系爭土地時,仍主張係因互易
契約而占有即明,揆諸首揭說明,自不能依民法第七百七十二條準用同法
第七百六十九條之規定,請求登記為地役權人,原處分否准原告時效取得
地役權測量登記,並無違誤,一再訴願決定,遞予維持,俱無不合。又土
地登記規則第一百十四條規定,因主張時效完成申請地役權登記時,準用
主張時效完成申請地上權登記規定,並應提出土地四鄰證明或其他足資證
明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件,此係主張時效取得地役權
申請登記之程序規定,申請者除依該程序規定申請登記外,仍須符合首揭
地役權時效取得要件,方得准其為地役權時效取得登記。原告雖提出占有
系爭土地之四鄰證明書,此僅證明其占有事實,而其占有依其自承事實,
並非行使地役權,不符首揭時效取得地役權之要件規定,尚不得僅憑四鄰
之占有證明,准其登記為地役權人。末查宜蘭地院八十五年度訴字第二十
四號民事判決,係依原告主張而為原告勝訴判決,該判決未有隻字片語論
及時效取得地役權問題,原告聲稱,該判決既判令游○城應將系爭土地交
付原告,即已確認原告對於系爭土地,有供自己土地便宜之用 (即通行地
役權) 之權云云,殊非有據,所訴各節,均無足採,其訴非有理由,應予
駁回。

參考法條:民法 第769~772、852、945 條 (84.01.16)
          土地登記規則 第 114 條 (84.07.12)

裁判字號:臺灣彰化地方法院 90年簡上字第 41 號 民事判決

裁判日期:民國 92 年 04 月 29 日
要  旨:
按所謂定不動產界線之訴訟,指不動產之經界不明,就經界有爭執,而求
定其界線所在之訴訟而言,本件上訴人既認為其與被上訴人間就系爭土地
界址有不明之情形,自得提起本訴,求為判決確定兩造土地間之界址。又
按所謂因定不動產界線之訴訟,係指不動產之經界不明,或就經界有爭執
,而求定其界線所在之訴訟而言,性質上屬於形成之訴。又按相鄰兩土地
間,其具體界址何在,倘若地籍圖如不精確時,則應秉持公平之原則,即
應依鄰接各土地之買賣契約或地圖、經界標識之狀況、經界附近占有之沿
革為據;反之,如地籍圖並無不明確之情形,自不得排斥既有之地籍圖、
界樁而不用。按依占有事實完成時效而取得地役權者,固非不可請求地政
機關登記為地役權人,但不動產所有人尚無協同請求登記之義務,其未登
記為地役權人,自不能本於地役權之法律關係對土地所有人有所請求。是
以地役權雖可因時效而取得,惟依民法第七百七十二條及第七百六十九條
、第七百七十條規定,僅能依土地法規定程序,向該管縣市地政機關申請
登記為地役權人。此項申請登記,依土地登記規則第二十七條第十五款規
定,得由主張時效取得之人單獨為之,故主張時效取得地役權之人自無訴
請確認登記請求權存在之利益。

裁判法院:臺灣彰化地方法院

 (裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

相關行政函釋

發文字號:內政部 台內地字第 567065 號

發文日期:民國 63 年 04 月 01 日
要  旨:
未領使用執照之建築物不能辦理建物總登記及扺押權設定
資料來源:法源法律網 www.lawbank.com.tw