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相關法條

民法(101.12.26)

第 767 條

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有
權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。
前項規定,於所有權以外之物權,準用之。

第 799 條

稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分
有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。
前項專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為
所有權之標的者。共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分
及不屬於專有部分之附屬物。
專有部分得經其所有人之同意,依規約之約定供區分所有建築物之所有人
共同使用;共有部分除法律另有規定外,得經規約之約定供區分所有建築
物之特定所有人使用。
區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分,依其專有部分
面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者,從其約定。
專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定
負擔。

第 799-2 條

同一建築物屬於同一人所有,經區分為數專有部分登記所有權者,準用第
七百九十九條規定。

民法物權編施行法(99.02.03)

第 8-5 條

同一區分所有建築物之區分所有人間為使其共有部分或基地之應有部分符
合修正之民法第七百九十九條第四項規定之比例而為移轉者,不受修正之
民法同條第五項規定之限制。
民法物權編修正施行前,區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分
及其基地之權利,已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者,其物權之移
轉或設定負擔,不受修正之民法第七百九十九條第五項規定之限制。
區分所有建築物之基地,依前項規定有分離出賣之情形時,其專有部分之
所有人無基地應有部分或應有部分不足者,於按其專有部分面積比例計算
其基地之應有部分範圍內,有依相同條件優先承買之權利,其權利並優先
於其他共有人。
前項情形,有數人表示優先承買時,應按專有部分比例買受之。但另有約
定者,從其約定。
區分所有建築物之專有部分,依第二項規定有分離出賣之情形時,其基地
之所有人無專有部分者,有依相同條件優先承買之權利。
前項情形,有數人表示優先承買時,以抽籤定之。但另有約定者,從其約
定。
區分所有建築物之基地或專有部分之所有人依第三項或第五項規定出賣基
地或專有部分時,應在該建築物之公告處或其他相當處所公告五日。優先
承買權人不於最後公告日起十五日內表示優先承買者,視為拋棄其優先承
買權。

土地登記規則(100.12.12)

第 79 條

申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證
件及建物測量成果圖。有下列情形者,並應附其他相關文件:
一、區分所有建物申請登記時,應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有
    部分及基地權利應有部分之分配文件。
二、區分所有建物之專有部分,依使用執照無法認定申請人之權利範圍及
    位置者,應檢具全體起造人之分配文件。
三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物,依主管建築機關備查之圖說標
    示為專有部分且未編釘門牌者,申請登記時,應檢具戶政機關核發之
    所在地址證明。
四、申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。
前項第三款之圖說未標示專有部分者,應另檢附區分所有權人依法約定為
專有部分之文件。
實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉(
鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之
一:
一、曾於該建物設籍之戶籍謄本。
二、門牌編釘證明。
三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
四、繳納水費憑證。
五、繳納電費憑證。
六、未實施建築管理地區建物完工證明書。
七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪
    地圖。
八、其他足資證明之文件。
前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會
同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所
等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合
法建物面積之認定證明。
第三項之建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。

地籍測量實施規則(100.04.15)

第 273 條

建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理:
一、獨立建物所有之牆壁,以牆之外緣為界。
二、兩建物共用之牆壁,以牆壁之所有權範圍為界。
三、前二款之建物,除實施建築管理前建造者外,其竣工平面圖載有陽台
    、屋簷或雨遮等突出部分者,以其外緣為界,並以附屬建物辦理測量
    。
四、地下街之建物,無隔牆設置者,以建物使用執照竣工平面圖區分範圍
    測繪其位置圖及平面圖。
五、建物地下室之面積,包括室內面積及建物設計圖內所載地下室四周牆
    壁厚度之面積。

公寓大廈管理條例(102.05.08)

第 3 條

本條例用辭定義如下:
一、公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,
    得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分
    按其應有部分有所有權。
三、專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所
    有之標的者。
四、共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建
    築物,而供共同使用者。
五、約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者
    。
六、約定共用部分:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有
    關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同
    意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維
    護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人:指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或
    依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事
    務者。
十一、管理服務人:指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員
      會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員
      或管理維護公司。
十二、規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境
      ,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

第 4 條

區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處
分,並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上
權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

第 7 條

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得
為約定專用部分:
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區
    內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用
    部分。

第 56 條

公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定
專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同
。
前項規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視
為規約。
公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪
規定,辦理建物所有權第一次登記:
一、獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界。
二、建築物共用之牆壁,以牆壁之中心為界。
三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。
四、有隔牆之共用牆壁,依第二款之規定,無隔牆設置者,以使用執照竣
    工平面圖區分範圍為界,其面積應包括四周牆壁之厚度。
第一項共用部分之圖說,應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說。
本條例中華民國九十二年十二月九日修正施行前,領得使用執照之公寓大
廈,得設置一定規模、高度之管理維護使用空間,並不計入建築面積及總
樓地板面積;其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理
維護使用空間及設置條件等事項之辦法,由直轄市、縣 (市) 主管機關定
之。

相關司法解釋

解釋字號:釋字第 600 號

解釋日期:民國 94 年 07 月 22 日
解 釋 文:
    依土地法所為之不動產物權登記具有公示力與公信力,登記之內容自
須正確真實,以確保人民之財產權及維護交易之安全。不動產包括土地及
建築物,性質上為不動產之區分所有建築物,因係數人區分一建築物而各
有其一部,各所有人所享有之所有權,其關係密切而複雜,故就此等建築
物辦理第一次所有權登記時,各該所有權客體之範圍必須客觀明確,方得
據以登記,俾貫徹登記制度之上述意旨。內政部於中華民國八十四年七月
十二日修正發布之土地登記規則與八十七年二月十一日修正發布之地籍測
量實施規則分別係依土地法第三十七條第二項及第四十七條之授權所訂定
。該登記規則第七十五條第一款乃係規定區分所有建築物共用部分之登記
方法。上開實施規則第二百七十九條第一項之規定,旨在確定區分所有建
築物之各區分所有權客體及其共用部分之權利範圍及位置,與建築物區分
所有權移轉後之歸屬,以作為地政機關實施區分所有建築物第一次測量及
登記之依據。是上開土地登記規則及地籍測量實施規則之規定,並未逾越
土地法授權範圍,亦符合登記制度之首開意旨,為辦理區分所有建築物第
一次測量、所有權登記程序所必要,且與民法第七百九十九條、第八百十
七條第二項關於共用部分及其應有部分推定規定,各有不同之規範功能及
意旨,難謂已增加法律所無之限制,與憲法第十五條財產權保障及第二十
三條規定之法律保留原則及比例原則,尚無牴觸。
    建築物 (包含區分所有建築物) 與土地同為法律上重要不動產之一種
,關於其所有權之登記程序及其相關測量程序,涉及人民權利義務之重要
事項者,諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分
配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決
機制等,於土地法或其他相關法律未設明文,本諸憲法保障人民財產權之
意旨,尚有未周,應檢討改進,以法律明確規定為宜。
資料來源:法源法律網 www.lawbank.com.tw