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相關法條

民法(104.06.10)

第 426-2 條

租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之
權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人
於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優
先承買權人。

土地法(100.06.15)

第 34-1 條

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役
權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其
應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有
人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為
權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而
取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何
共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接
到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結
果辦理之。

第 104 條

基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房
屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先
後定之。
前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放
棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得
對抗優先購買權人。

相關判例裁判

裁判字號:最高法院 47年台上字第 152 號 民事判例

裁判日期:民國 47 年 01 月 30 日
要  旨:
強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種,即以債務人為出賣人,拍定人
為買受人 (執行法院即代債務人出賣之人) ,故執行拍賣基地時,關於土
地法第一百零四條之規定亦在適用之列,而該條所定承租人之優先承購權
,僅為租賃雙方之權利義務關係。如出租人違反此項義務,將其基地之所
有權賣與他人,並已為土地權利變更登記時,承租人固僅能請求賠償損害
,不得遽指該項買賣契約為無效,但如買受人尚未取得該不動產所有權時
,承租人之優先承購權即不受其影響。

裁判字號:最高法院 65年台上字第 530 號 民事判例

裁判日期:民國 65 年 03 月 11 日
要  旨:
土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人,於出租人之基地
出賣時,有優先承買權,其出租人於承租人之房屋出賣時,有優先購買權
,旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有,以盡經濟上之效用,並杜紛
爭,如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者,當無該條規定之適用
。

裁判字號:最高法院 65年台上字第 853 號 民事判例

裁判日期:民國 65 年 04 月 09 日
要  旨:
土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之
應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨先承購,並未如同法第一
百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣
契約者,其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購
權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時,對於該共有人有
請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言,倘共有人違反法律規定將應有部
分賣與他人已依法取得所有權時,他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷
其依法所為之登記。

裁判字號:最高法院 68年台上字第 3141 號 民事判例

裁判日期:民國 68 年 10 月 17 日
要  旨:
共有人出賣其應有部分時,依土地法第三十四條之一第四項規定,他共有
人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋
之人,對於出租人出賣其土地時之優先購買權,具有相對的物權之效力。

裁判字號:最高法院 98年台上字第 1405 號 民事判決

裁判日期:民國 98 年 08 月 06 日
要  旨:
若共有人欲依土地法第三十四條之一第一項規定,以其應有部分合計已逾
三分之二出售系爭土地全部,就其本身而言,仍係出賣其應有部分,其他
共有人得就出賣者之應有部分主張行使優先購買權。惟系爭六筆土地之共
有人雖不盡相同,然於出售予第三人之條件為六筆土地一次交易、整批出
售,互為截長補短後均一價以每坪三萬元出售,但因共有人人數過多,始
分別與各共有人訂立書面契約。參照土地法第三十四條之一第四項規定之
優先購買權,係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時,對於該
共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權,故出賣之共有人與他人所訂
契約或他人承諾之一切條件,優先購買權人必須均表接受,始有合法行使
優先購買權可言,倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時,即非合法行
使優先購買權。又系爭土地若僅擇其中部分土地主張優先購買,難認係優
先購買權之有效行使。

(裁判要旨內容由法源資訊撰寫)
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