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相關法條

民法(99.05.26)

第 345 條

稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。
當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。

第 767 條

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有
權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。
前項規定,於所有權以外之物權,準用之。

第 819 條

各共有人,得自由處分其應有部分。
共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。

第 820 條

共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之
。
前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請
,以裁定變更之。
共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害
者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。
共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。

土地法(100.06.15)

第 34-1 條

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役
權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其
應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有
人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為
權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而
取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何
共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接
到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結
果辦理之。

相關判例裁判

裁判字號:最高行政法院 91年判字第 214 號

裁判日期:民國 91 年 01 月 31 日
要  旨:
一、法務部 (71) 法律決字第二一四七號函釋略謂:部分共有人處分共有
    土地,而由共有人之一承受之情形,其承受人本身應有部分並未發生
    物權之變動,即該部分實際尚未有處分,似係共有人間應有部分之移
    轉,不宜解為「共有土地之處分」,尚不能依土地法第三十四條之一
    第一項規定辦理云云,將土地共有人依土地法第三十四條之一第一項
    規定,取得全部共有物之處分權,而依法處分該共有土地時,如其承
    受人為共有人之一時,將發生該承受人因承受處分權人所處分之共有
    物全部權利,而與其原有該土地之部分權利混同,因此無須另為土地
    所有權移轉登記之情形,誤以為係該承受人之應有部分「實際尚未有
    處分」而以多數共有人依法處分全部共有土地,而由其餘共有人之一
    承受之情形,疑似「共有人間應有部分之移轉」,難謂有理由,其所
    為「尚不能依土地法第三十四條之一第一項規定辦理」之解釋,自不
    足採。
二、次查「土地法第三十四條之一執行要點」第十項第一款規定「本法條
    第四項所稱之優先購買權,依左列規定辦理:(一)部分共有人依本法
    條規定出賣共有土地時,應先就其應有部分通知他共有人是否願意優
    先購買。...」使土地共有人,其人數過半數及其應有部分合計過
    半數,或其應有部分合計逾三分之二,而依土地法第三十四條之一第
    一項規定出賣全部共有土地之情形,亦包含在內,仍「應先就其應有
    部分通知他共有人是否願意優先購買」,始得出賣,增加土地法第三
    十四條之一第一項所無之限制,且對於土地法第三十四條之一第一項
    ,關於多數共有人處分全部共有物之權限規定,旨在保護多數共有人
    之利益及促進共有土地或建築改良物之有效利用之立法目的,與同法
    條第四項,各共有人處分其應有部分時,應優先保護共有人利益之立
    法目的,有所混淆,使土地法第三十四條之一第一項之立法目的難於
    實現,應不予適用。
三、再查內政部八十年三月十四日台內地字第九○七六四二號函釋,則依
    「土地法第三十四條之一執行要點」第一項「依本法條規定,部分共
    有人就共有土地或建築改良物 (以下簡稱建物) 為處分變更及設定地
    上權、永佃權、地役權或典權,應就共有物之全部為之,不得僅就他
    共有人之應有部分為之」、同執行要點第十項第一款及法務部見解,
    認「部分共有人依土地法第三十四條之一處分共有土地時,應先就其
    應有部分通知他共有人是否願意優先購買,如他共有人不願購買,自
    應將共有物全部移轉予共有人以外之第三人」,使取得共有土地處分
    權之共有人,依土地法第三十四條之一處分共有土地時,增加「應先
    就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買」之限制,難謂合法,
    已如前述;復規定他共有人不願購買多數共有人之應有部分時,多數
    共有人「自應將共有物全部移轉予共有人以外之第三人」云云,另再
    增加土地法第三十四條之一第一項所無之限制,不能說明該共有物之
    承受人,不得為共有人之一之法律上理由,亦應不予適用。

 (裁判要旨內容由法源資訊撰寫)

相關決議

會議次別:最高法院 78 年度第 12 次民事庭會議(一)

決議日期:民國 78 年 05 月 23 日
決  議:
採子說。
子說:共有人甲、乙二人依土地法第三十四條之一第一項,將共有土地之
      全部,出賣於丁,他共有人丙得依同條第四項規定,對之主張優先
      承購權。蓋共有人甲、乙二人依同條第一項出賣共有土地之全部,
     然就各該共有人言,仍為出賣其應有部分,不過對於丙之應有部分
      ,有權代為處分而已,並非以此剝奪丙優先承購之權利。

參考法條:土地法 第 34-1 條 (64.07.24)

相關行政函釋

發文字號:內政部 內授中辦地字第 0950050486 號

發文日期:民國 95 年 09 月 05 日
要  旨:
分別共有與公同共有併存之土地依土地法第 34 條之 1  第 1  項之規定
處理事宜

發文字號:內政部 內授中辦地字第 0990725278 號

發文日期:民國 99 年 08 月 27 日
要  旨:
共有人得就共有土地全部設定地上權予共有人之一人或數人,且該共有人
就自己土地取得之地上權因存有法律上之利益,不因與所有權混同而消滅
。他共有人不得主張依相同條件優先設定地上權

發文字號:內政部 台內地字第 907642 號

發文日期:民國 80 年 03 月 14 日
要  旨:
依土地法第三十四條之一出賣共有土地時,倘他共有人不願購買,應將共
有土地全部移轉予第三人

發文字號:法務部 (71)法律決字第 2147 號

發文日期:民國 71 年 02 月 23 日
要  旨:
來函所稱部分共有人處分共有土地,而由共有人之一承受之情形,參照附
件資料,其承受人本身應有部分並未發生物權之變動,即該部分實際上未
有處分,似係共有人間應有部分之移轉,不宜解為「共有土地之處分」,
尚不能依土地法第三十四條之一第一項規定辦理。又共有土地中如有部分
共有人之應有部分,似非法之所禁。

發文字號:法務部 法律字第 0950700558 號

發文日期:民國 95 年 08 月 04 日
要  旨:
公同共有人辦理買賣所有權移轉登記予公同共有人之一,當權利人兼具義
務人身分時,義務人得否計入土地法規定同意處分之共有人疑義

發文字號:法務部 法律字第 0999027538 號

發文日期:民國 99 年 07 月 29 日
要  旨:
按民法第 832  條之規定,地上權雖僅能於他人土地上設定,而不得於自
己之土地上設定,但若地上權之所有人有法律上之利益者,而該所有人亦
可取得自己土地之地上權
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