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租賃住宅；點交程序；遺留物；租賃條例第12條；單方點交 |
| 中文摘要： |
在現代租賃市場中，租賃住宅已成為許多家庭的重要居所。隨著人口流動性增加，住宅租賃需求日益上升，住宅租賃糾紛也隨之增加。關於租賃住宅租賃關係消滅及返還實務，常因一方不配合點交或遺留物處理不當，引發許多爭議。租賃住宅市場發展及管理條例第 12 條的設立，旨在解決租賃契約消滅時的點交問題及遺留物處理問題，以保障租賃雙方的權益。本文將深入探討該條款的法律意涵及適用問題，並提出相應的修法建議，以期為租賃住宅市場提供更明確的法律指引。
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| 目 次： |
壹、前言
貳、案例事實
參、租賃條例第 12 條基本概念
一、歷史背景與立法意圖
二、點交之定義
三、完成點交的效果
四、要式性
肆、共同點交
一、時間協調
二、房況認定分歧
三、承租人不願配合點交
四、留有遺留物
五、證據保全不足
伍、單方點交
一、租賃關係必須消滅後始能進行單方點交
二、定相當期限催告點交
三、單方點交的法律效果
四、單方點交的重要爭議
（一）單方點交未區分承租人是否仍實際占有租賃住宅
（二）侵入住居的可能性
（三）單方點交將使出租人喪失租賃住宅返還請求權及不當得利請求權
五、臺中地方法院 112 年度小上字第 4 號民事判決
（一）單方點交的立法理由及欲達到的目的
（二）核心觀點
（三）承租人暫時喪失實際占有，是否可單方點交？
（四）本判決主旨
陸、遺留物處理
一、租賃條例頒布前遺留物處理方式
（一）拍賣質物，就其賣得價金受償
（二）訂立契約取得遺留物所有權
（三）用拍賣以外的方法處分質物
二、依租賃條例遺留物處理方式
（一）必須先經租賃住宅點交程序
（二）遺留物處理是否另有約定？
（三）定相當期限催告取回遺留物
（四）承租人未於期限內取回的後果
（五）處理遺留物程序在強制執行程序中的實踐
柒、本文見解及判決評釋
一、臺中地方法院 112 年度小上字第 4 號民事判決
二、桃園地方法院 106 年度桃簡字第 1408 號民事判決
捌、結論
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